質問1；誰でも不動産投資を始めることは出来るのか？

Q：年齢や職業などに関係することなく誰でも不動産投資を始めることは出来るのでしょうか？

A：基本的に誰でも不動産投資をすることは可能です。20歳の大学生でも年金暮らしの90歳でも不動産投資をすることは可能です。しかし、これは融資を受けずに自己資金で行う場合です。もし金融機関からの融資を利用して不動産投資を始めたいのであれば、当然融資を受ける条件を満たしている人に限定されてしまいます。

質問2：不動産投資のリスクを一言でいうと？（家賃滞納と事故・災害）

Q：不動産投資は、リスクやデメリットが多いようですが、一言でいうとどのようなリスクがありますか？

A：本当に一言でいうのであれば、家賃滞納と事故・災害というリスクが一番怖いのではないかと思います。家賃が回収できなければ融資返済の目処が立たない人もいるでしょう。また、地震や台風などの災害で建物が倒壊すると家賃収入が途絶えることになります。
さらに、縁起でもないですが、あなたの所有する物件で殺人事件や自殺などがあれば、貸すことも売ることも困難になってしまうのは安易に想像できることでしょう。

質問3：インカムゲインとキャピタルゲインどっちがオススメ？

Q：売買基準のキャピタルゲインと賃貸基準のインカムゲインであれば、ズバリどちらがオススメの不動産投資でしょうか？

A：どちらがオススメというのは、その方の目的によって違ってくると思います。
年金補填的な意味で不動産投資を考えているのであれば当然賃貸メインのインカムゲインが目的に合っていると思いますし、建築関係のお仕事をされている方などであれば、構造や補修にも詳しいでしょうから、競売で掘り出し物件を購入して、売却することで瞬間的に利益が確保できるキャピタルゲインでもリスクを少なく投資できるのではないかと思っています。

現時点で不動産知識も投資知識もなく、これから色々と勉強していきたいという方であれば、私個人としては売買よりも賃貸のインカムゲインから始めることをオススメいたします。

質問4：入居者募集は1社の不動産会社に依頼した方がいいの？

Q：不動産投資で賃貸物件を購入し、入居者を募集するまでの流れを教えてください。やはり1社と深く付き合っていくような形が理想なのでしょうか？素人考えでは1社よりも複数の仲介業者に募集依頼をした方が早く入居者がみつかると思うのですが？

A：入居者の募集をお願いする不動産会社は、当然物件がある地域の不動産会社にお願いすることになります。遠隔地にある投資物件を購入した際には、その物件がある地域の不動産会社にお願いするのが一般的です。

また、入居者募集を依頼する不動産会社ですが、これは管理契約によるところが大きいです。該当物件の管理契約を結んでいる不動産会社があるのであれば、その不動産会社1社にお願いすれば問題ありません。個人で物件管理をしているのであれば、何社の不動産会社に入居募集の依頼をお願いしても問題ありません。

一見すると、複数の不動産会社に募集依頼をした方がお得なように感じますが、管理契約している不動産会社1社だけでも、結果的には他の不動産会社も客付けできますので、あまり差はありません。

質問5：ペット可にした方が入居者確保が容易ですか？

Q：不動産投資をするにあたり、空室をなるべく出さないように心がけるつもりなのですが、空室対策としてペット可として賃貸することを考えています。何か注意する点などはありますか？

A：アパートやマンションを1棟投資として購入するのであれば、あなたの一存でペット可にすることも可能です。しかし、分譲マンションなどの区分投資を考えているのであれば、ペット飼育に関しては、そのマンションの規約に従わなければなりません。ペット可と書かれている分譲マンションでも、室内小型犬のみ可能で、猫はダメとか厳しく決められているケースも珍しくありません。

また、入居者確保のためにペット可にすることは良いアイデアだと思いますが、ペット可となると、退去後の補修のことがあるので、通常よりも多くの敷金を預かっておくことをオススメします。そうなると初期費用がかさみ逆に入居者が決まりづらくなるというパターンもありますので十分に検討してから決められることをオススメします。

質問6：設備品の修繕義務は家主と入居者のどちらにありますか？

Q：不動産投資を考えているのですが、賃貸として部屋を貸し出す場合、エアコンが故障したり、トイレの詰まりなど、家主と入居者のどちらに修理をする義務があるのでしょうか？

A：基本的に賃貸だと家主に修繕・修理の義務が発生することになります。賃貸物件の家主になるということは、雨漏り・水漏れ・外壁の塗装・シロアリ対策など、様々な設備投資費用が発生する覚悟が必要になります。もちろん、それ以外にもエアコンの修理や給湯器の交換など、設備品には5年〜10年ほどで寿命を迎える物も数多くあります。

ただし、入居者の落ち度がある場合は、入居者に修理費用を請求することもできます。例えばトイレやキッチンに変なものを流してパイプが詰まる原因となった場合などです。

質問7：敷金について原状回復の知識がないのですが大丈夫ですか？

Q：家賃収入が見込める賃貸としての不動産投資を考えています。しかし、今まで不動産に関わったことはありませんので、不動産ならびに賃貸経営の知識もありません。退去時のトラブルなどが多いと聞くのですが、原状回復などの知識は必要でしょか？

A：あなた自身が物件の管理をするのであれば最低限の現状回復に関する知識は絶対に必要となります。しかし、物件の管理を不動産会社や管理会社に委託する考えであるなら、必ずしも原状回復や敷金返還に関する知識が必要だとは思いません。

基本的に業者に管理をお願いしている場合は、その業者が退去時の立会いも代行してくれますし、原状回復に関する見積書も作成してくれます。もっといえば、入居者と現状回復でもめてしまった場合も管理をお願いしている業者が全て交渉してくれます。

もし、個人で管理しようと考えているのであれば、原状回復に関する知識だけじゃなく、修繕・改修をしてくれる内装業者なども自分で見つける必要があります。

質問8：新築と中古の利回り理想値は何％くらいでしょうか？

Q：区分投資を検討しているのですが、新築分譲マンションを購入するか、中古の分譲マンションを購入するかで迷っています。新築と中古の利回り理想値は何％くらいですか？

A：理想値という訳ではありませんが、新築と中古であれば、一般的には中古物件の方が表面利回りは高くなると思います。東京都内であれば新築5％〜7％、中古で7％〜10％くらいの利回りが確保できれば良いのではないでしょうか？

ただし、中古に関しては早々にリフォームなどの修繕工事が必要になり、何かと設備投資資金がかかることもありますので、新築よりも早い段階で実質利回りは低下していくことが予測できます。

質問9：住宅ローンを利用して融資を受けるのですか？

Q：不動産投資の場合、融資は普通の住宅ローンを利用することになるのでしょうか？
その場合、過去に住宅ローン審査で不承認だったとしたら融資は難しくなりますか？

A：不動産投資は基本的に住宅ローンを使うケースは少ないと思います。どちらかというと不動産投資は事業とみなされますので、事業ローンを使うのが一般的です。
金融機関によっては、アパートローンや不動産投資ローンのように不動産投資専用のローンを取り扱っている場合もあります。
ですので、住宅ローンの審査に通らなかったからといって、不動産投資の融資を受けれないわけではありません。マイホームの住宅ローンであれば個人の信用性に重点をおいて審査しますが、不動産投資の場合は事業性というのが重要視されます。

質問10：公務員は不動産投資できないって本当ですか？

Q：公務員は副業が禁止されていますが、不動産投資も副業にあたるのでしょうか？

A：公務員の方は確かに規則で副業が禁止されています。しかし、実際に不動産投資をされている公務員の方は多数いらっしゃいます。その理由は、やり方によってはセーフだからです。例えば、不動産を妻名義にすることで回避することができます。
さらにいうと、国家公務員であっても一定規模以下の不動産投資は規則的にもセーフです。
一定規模とは、物件棟数でいうと5棟以内、部屋の数でいうと10部屋以内と明記されています。