これから不動産投資を始めようと思っている方が最初に悩むのが「区分投資」と「一棟投資」だと思います。
一棟投資とは、アパートやマンションを建物一棟まるごと所有することをいいます。
一棟投資と違い、分譲マンションの1室を所有し、賃貸として運用する投資を区分投資といいます。区分投資と一棟投資、それぞれにメリットやデメリットがありますので、自分の考えている不動産投資がどちらに近いのかを良く考えてみましょう。
一棟投資について
賃貸物件の多くが、こちらの一棟投資だと思って良いでしょう。
投資という目的ではなく、普通に家主業をしている人であれば、基本的に一棟まるごと所有しているのが一般的です。
一棟投資のメリット
1：空室のリスクが低い
※一棟まるごと所有するのですから、当然定期的に空室もでることでしょう。しかし、1室や2室の空室が発生しても融資返済は可能です。区分投資であれば、空室が出た時点で返済の目処が立たなくなります。
2：多くの収入が見込める
※投資額は大きくなりますが、それだけ多くの収入が見込めます。利回り率だけでみれば区分所有も一棟所有もあまり変わらないように感じますが、投資額が違う分、収支にも大きな差がでます。
3：土地まで購入できる
※区分所有だと土地は持分所有となりますが、一棟投資であれば建物まるごと購入しますので、当然その物件の土地すべてが、あなたの財産となります。
一棟投資のデメリット
1：投資額が大きいのでリスクが増す
※区分投資と比較すると多額の投資が必要になります。その分、不人気物件を購入してしまった場合など、大きな負担を背負うことになります。
2：リスクの分散が効かない
※地震や台風などによって被害を受けてしまった場合、リスクの分担ができないので収入が途絶える可能性がある。また、近くに暴力団事務所が進出してきたり、隣に高層マンションが建ったせいで日当たりが悪くなり、入居者の確保が難しくなるなどのケースも考えられます。
区分投資について
一棟投資に比べ小額で始めることができることもあり、サラリーマン投資家などに多いのが区分投資です。最初のうちは区分投資で不動産投資のイロハを勉強し、一棟投資へと移行していく人が多いとされています。
区分投資のメリット
1：少ない投資額で始めることができる
※区分投資の最大のメリットは、わずかな投資資金で始めることができることです。1000万円以下の物件も多数ありますし、地方部へ目を向ければ500万円ほどの物件も十分に探すことが出来ます。
2：賃貸や売却など、選択肢が多い
※区分投資であれば賃貸業に行き詰っても割りと簡単に売却することができます。賃貸や売却など多くの選択肢があるのも区分投資のメリットです。
3：リスク分散ができる
※もしあなたが所有している物件で殺人事件や自殺があったとしたら、入居者の確保が困難になります。もちろん、違う部屋であっても同じ建物内で自殺や事件があれば物件全体の入居率が下がることが容易に予測できます。災害だけでなく、このように事故や事件のリスクを分担させることも可能です。
4：入居者を自分で選べる
※一棟投資物件では既に入居者が入っている物件が多いのですが、区分投資だと入居者が入っていない物件を購入することで、その後、自分で入居者を決めることができます。
入居者の良し悪しは、不動産投資にとって大きな影響がありますので大きなメリットだと言えます。
区分投資のデメリット
1：空室のリスクが高い
※不動産投資初心者の場合、区分投資で1室だけを所有するという人も多いはずです。しかし、その1室の入居者が決まらないと家賃が入りませんので、ローン返済が困難になります。この空室のリスクこそが区分投資の最大のデメリットだと言われています。
2：月々の収入が少ない
※一棟投資に比べ、月々の収入は多くありません。さらに分譲マンションの区分投資であれば管理費や修繕積立金などもありますので、利回り率も低くなってしまいます。
3：融資を受けにくい
※区分投資は事業性が高くないこと、資産価値が高くないことから融資の審査が厳しいと言われています。
4：リフォームや売却の自由度が低い
※分譲マンションなどは、管理組合の許可がないとリフォームや売却をすることができない物件もあります。リフォームや売却の自由度が低いのが区分投資のデメリットでもあります。
一棟投資VS区分投資のまとめ
一棟投資も区分投資も基本的にかかる手間はさほど変わりません。
ですので、比較材料となるのはリスクの問題が大きいと思います。リスクを上手く分担させたいのであれば区分投資が向いていると思いますし、リスクよりも収入面を重視したいのであれば一棟投資の方がオススメだと思います。
サラリーマンの方で、将来的に年金の補填程度に考えているのであれば、リスクも低い区分投資がオススメだと思いますが、将来的に脱サラして家主業に専念したいのであれば一棟投資という選択肢が懸命だと思います。
