不動産投資において、一番重要なのが投資物件を見極める能力です。
どんなに良い立地で、どんなに高利回りの物件だとしても、老朽化が進んでいたり、メンテナンスが不十分であれば、購入後すぐにトラブルが続発する可能性が極めて高くなります。また、物件が建っている地域性なども大切です。

このようにハズレ物件を購入しないためにも、物件の調査はジックリと時間をかけて行うようにしましょう。

物件資料に目を通す際のチェックポイント

1：物件の築年数や間取り

築年数の経過している古い物件だからといって対象から外す必要はありません。
木造であれば○○年、RC造であれば○○年の耐久性があるなど、建築方法によっても老朽化の具合は違いますし、メンテナンスがしっかりしている物件であれば築20年や30年という物件でも十分に検討の余地はあります。

間取りにこだわりを持って探すのも良いでしょう。自分が住みたいと感じるような間取りであるのが一番です。動線が極端に悪い物件などは、入居者がすぐに退去してしまったりするので賃貸物件としては優秀な部屋だとはいえません。

2：物件の収支

新聞チラシやインターネットでは、該当物件の利回りなどが参考として書かれていますが、企業によっては書き方が違ったりしますので注意しましょう。
その利回りが、現状利回りなのか？満室時想定の利回りなのかで大きく意味合いが違ってきます。

また、インターネットなどでは、該当物件を購入する際の諸経費などまで細かく書かれている場合も珍しくありませんので、資金計画が立てやすいので重宝します。

3：賃貸としての需要

物件情報には、物件の住所や最寄り駅などが書かれています。地元地域であれば、ある程度の地域性もわかるでしょうが、遠隔地などの場合には、該当物件の近くにコンビニや商業施設などがあるのかを調べたりすることも可能です。

今後、新しい商業施設が建つ予定がある地域なのか、それとも衰退を辿っている街なのか、インターネットを使えば決して調べることも難しくないはずです。

4：取り扱い業者の評判

該当物件の販売を委託されている会社がわかるのであれば、その会社の評判などをネットを使い調べてみましょう。

会社の希望やどれくらいの歴史がある会社なのかは簡単に調べることができますし、その会社が過去に業務停止や指導などの行政処分を受けた経歴さえも調べることが可能です。

現地見学時のチェックポイント

1：建物の外観

アパートやマンションがどのような構造で建築されているのかを見極めるだけの知識は勉強しておきましょう。建物の構造によって減価償却の法廷年数が決められていますので、不動産投資をするにあたって収支に大きな差が生まれます。

その他のチャックポイントは以下のような点があります。

1：建物全体のイメージ

※建物外部の塗装がしっかりしているか？
※日照具合、第一印象で明るいイメージを持つことができるか？

2：建物外部のポイント

※建物外部にヒビ割れやタイルが浮いているような場所がないか？
※回りの賃貸物件に対して古臭いイメージがないか？

3：建物内部のポイント

※エントランスや駐輪場などの清掃が行き届いているか？
※郵便ポストコーナーに不要なチラシが散乱していないか？
※エレベーター内や掲示板などに古い掲載文が貼りっぱなしになっていないか？
※廊下や階段などの共用スペースの電球が切れたりしていないか？
上記のような点をチェックすることで、管理会社の質がわかりますので、とても重要です。

2：建物の内覧（部屋）

まず第一が使いやすい動線を確保できているかです。動線の良し悪しで入居者の居住年数が変わると言われています。

専門的な知識があれば、床厚や壁厚も調べておくのがベストです。
それと意外と見過ごされがちですが、エアコンをチェックすることをオススメします。
築15年ほどの物件だとした場合、エアコンの年式を調べてみてください。
定期的にしっかりメンテナンスしている物件であれば、エアコンの年式が新しくなっているはずです。
製造年月日が15年前のエアコンが設置してあるような物件は、あまりメンテナンスに費用をかけていない物件であるケースが考えられます。

3：立地や周辺の環境

該当物件周辺の環境もしっかりと調査しておきましょう。
物件情報では最寄駅まで徒歩○分と書かれていますが、それを鵜呑みにすることなく、自分の足で一度歩いてみるくらいの慎重さがあると良いでしょう。

車の出入りなども重要です。車の出し入れは毎日のことなので、入居者が不満に感じる大きなポイントです。また、ごみステーションなども見ておいてください。注意書きの貼紙が多くある物件は、管理があまり上手くいっていない物件である可能性が高いです。

4：売主の人物像

これまでの家主さんの情報を収集することも忘れないでください。実際に物件見学時に家主さんが立ち会うケースもありますが、もし立会いがない場合には、案内してくれる業者の担当者に探りを入れて、少しでも多くの情報を聞き出しましょう。

もちろん、その物件をなぜ手放すのか？その理由は絶対に早い段階で聞いておくことをオススメします。

5：仲介業者の応対

仲介業者の応対もチェックポイントの一つです。不動産会社の社員がすべて不動産売買のプロだと思うのは早計です。
私が勤めていた不動産会社では、6人の営業社員がいましたが、そのうち1年以内の社員が3人もいました。それらの社員が平気で物件案内を担当しているのですから、ちょっとお客さんが可哀想だなと思うことが多々ありました。

6：現入居者の情報

そして最後になりますが、現地見学に行った際に絶対に見過ごしてはならないのが、現在の入居者情報です。
どのような人が現在入居しているのかは、とても重要になります。
たった一人でもトラブルメーカー的な入居者がいるだけで、とても面倒くさいです。
現在の入居者の職業や家族構成などを仲介業者に聞いてみてください。
過去2年くらいのトラブル履歴なども書類で提示してもらいましょう。