不動産投資を始めるにあたり、賃貸物件の管理方法は絶対にしっておかなければならない知識の一つです。
そこで今回は、賃貸物件の管理について、わかりやすく解説していきますので、こちらの記事を読んで理解していただければと思います。

賃貸物件の管理は、自己管理と委託管理がある

アパート・マンション・一戸建てなどの賃貸物件がありますが、建物の種類に関係なく管理方法は一般的に【自己管理】と【委託管理】の2種類です。
この2種類以外の管理は存在しませんので、この2種類の管理方法をしっかりと理解しておきましょう。

とくに不動産投資の場合だと、管理方法によって利回り率が大きく変動します。どの管理方法が自分に一番あっているのかを良く検討してみてください。

自己管理と委託管理の違いについて解説したいのですが、その前に賃貸物件の管理とは、どのようなことを指すのか、その解説から始めたいと思います。

賃貸物件の管理とは？

賃貸物件の管理と言うのを簡単に説明すると、入居者からのクレームやトラブル、または退去時の清算などの業務のことをいいます。ちなみに賃貸借の契約に関することは管理とは関係なく、仲介する不動産業者が行います。
また、入居者が入っていない空室物件の清掃なども管理業務の一環に当たります。

委託管理

物件の管理業務を不動産会社や管理専門会社に委託している賃貸物件のことを【委託管理物件】といいます。
当然、このように委託管理をお願いする場合には、毎月管理費を業者側に支払う必要があります。管理費の相場は決まっておらず、その業者との交渉で決めていくことが多いです。例えば、1室○千円というようにハッキリと金額を提示くれる場合もありますし、1室賃料の10％〜20％というような徴収の仕方もあります。
また、管理を委託している部屋数が多ければ多いほど管理費を安く交渉することができるのが一般的です。つまり、同じような管理業務でも、分譲マンションの1室だけの管理をお願いしている場合は毎月5000円の管理契約となりますが、マンション1棟まるごと管理契約している家主の場合は、1室3000円というように割安にしてくれる場合が多いです。

家主管理

家主管理の物件だと、入居者からのクレームや建物の修理・修繕などのトラブルの際に、すべて家主本人が対応することになります。
仮に入居者が仲介してくれた不動産会社に「エアコンが壊れたんですけど」と電話をしても、電話を受けた不動産会社は「その物件は家主さんの管理となりますので、直接家主さんにご連絡お願いします」と言うだけで、来てもくれませんし、業者などの手配も一切してくれません。当然ですよね、もしその業者が対応してしまったら、毎月管理費を払っている他の家主さんに失礼になりますから。

委託管理VS自己管理のまとめ

わたしは、少々お金が掛かっても不動産会社や管理会社に管理をお願いするのが良いと思っている派です。とくに昼間はサラリーマンなどの仕事をしている方なら尚更です。
しかし、不動産投資というのは高い利回りを出してこそ成功だといえます。
そのため、毎月の管理費をケチってしまう家主さんがいるのも当然だと思います。
物件購入価格2000万円、家賃10万円、管理費1万円で計算してみます。
委託管理＝10万円×12ヶ月÷2000万＝0.06（利回り6.0％）
自己管理＝（10万円−1万円）×12ヶ月÷2000万＝0.054（利回り5.4％）
管理費が賃料の20％だとすると利回りは4.8％にまで落ちてしまう計算になります。