不動産仲介業者などで、中古一戸建て住宅を探していると、営業マンから「中古物件は固定資産税も安く済みますので、大変お得です」みたいなことを言われると思います。

確かに築年数が経過するごとに、建物自体の資産価値は下がりますので、固定資産税も減るのは当然です。

そこで、今回は不動産営業マンでもあまり知らない、中古物件と固定資産税に関する、裏テクニックを少し公開したいと思います。

固定資産税の計算方法

土地の価格は、地域によって上がることもあれば下がることもあります。

しかし建物の評価額は、一般的に下がることはあっても、上がることはありません。

2000万円で販売されている、築15年の木造住宅を例にしてみたいと思います。

この2000万円の中古一戸建て物件ですが、近隣相場からいくと土地の価格1500万円、建物価格500万円だったとします。

ここで注目してほしいのが、建物の価格です。建物価格500万円となっていますが、評価額が500万円という訳ではありません。

固定資産税の算出基準となっている、評価額と売買価格はまったく関係ありません。

この建物の評価額を調べたところ、350万円であることがわかりました。
では、この建物の固定資産税はいくらになるでしょうか？

建物評価額350万円?固定資産税率1.4%＝4万9千円
さらに、都市計画税が350万円?0.3％＝1万500円となりますので、合計5万9500円という計算になります。

中古マンションと一戸建て住宅の固定資産税

固定資産税に限っていえば、中古マンションよりも、中古一戸建て住宅の方がお得だと言えるでしょう。

その理由は、建物の法定耐用年数の違いがあるからです。

木造住宅の場合だと、耐用年数は22年、軽量鉄骨でも27年となっています。
それに比べ、分譲マンションなどは、重量鉄骨が34年、SRCやRCが47年となっています。

このように、分譲マンションの方が戸建て住宅に比べると、圧倒的に耐用年数が長い分、建物自体の評価額が下がりにくくなっているのです。

固定資産税とリフォームの関係

ここからは固定資産税に関係してくる、裏テクを少し紹介していこうと思います。

まず増改築や全面リフォームをして建物が新築のように綺麗になった場合、建物の評価額は上がると思いますか？

答えは「YES」です。建築確認が必要とされるリフォーム工事であれば、建物の評価額が見直される可能性があります。

ここで注目してほしいのが、「建築確認」です。建物自体の増築や構造などに手をつける大幅なリフォームでは、一般的に建築確認申請をする必要があるのですが、システムキッチンの交換、フローリングの張り替え、外壁の再塗装などは、建築確認申請をする必要がありません。

つまり、建築確認申請が不要とされる範囲内でリフォーム工事をすることで、新築のような住宅なのに、安い固定資産税のまま住むことができるという訳です。