4000万円でマンションを売った場合の仲介手数料や税金、その他費用はいくら?

一般的な買い物と違って、家やマンションなどの不動産を購入する場合は、購入代金以外の費用や税金がいろいろとかかりますよね。でも、ここで注意しなければいけないのが、「買う側」だけではなく「売る側」になったとき。一般的な売買と違って、不動産の場合は「売った」場合にもいろいろな費用がかかります。

つまり、家やマンションを売った場合、売却した金額がそのまま全部手に入るのではなく、そこからいろいろな費用を差し引いた分しか手元に残らない…ということになるのです。ですから、家やマンションを売る場合、売って手に入れたい金額が決まっているのならば、その金額にいろいろな費用を足した額で売らないといけない、ということになります。

では、一体、家やマンションを売る場合、どのような費用がいくらぐらいかかるのでしょうか?ここでは、4000万円でマンションを売った場合にかかる費用や税金について、詳しくみていきたいと思います。

マンションを売った時にかかる費用

4000万円のマンションを売却した時には、どのような費用がどれくらいかかるのか、一つ一つ詳しくみていきましょう。

仲介手数料

家やマンションなどの不動産を売買する時は、ほとんどの人が不動産仲介業者を利用しますよね。仲介業者に不動産の売買を依頼した場合、売る側、買う側ともに、売買が成立したら、仲介業者に契約の成功報酬を支払うことになります。これが仲介手数料です。

では、4000万円でマンションを売った場合、仲介業者に支払う仲介手数料は一体いくらになるのでしょうか?

仲介手数料をいくらにするのかは、仲介業者が自由に決めることができます。しかし、その上限を決める計算式は定められていますので、それ以上の仲介手数料を設定することはできません。仲介手数料の計算式は、売買価格の3.24% + 64800円(税込の場合)となります。ですから、マンションを4000万円で売った場合は、4000万円×3.24%+64800円で、仲介手数料は、136万800円になります。

もちろん、この約136万円という額は仲介手数料の上限になりますので、もっと安い場合もあります。しかし、上限額いっぱいに仲介手数料を設定している仲介業者が多いので、一つの目安として覚えておくとよいでしょう。

登記費用

家やマンションなどの不動産を売買する際は、いろいろな登記を行う必要があります。マンションを売った場合にも、必要となる登記がもちろんあります。登記費用とは、その登記手続きを司法書士に依頼して行ってもらう場合に必要な費用のことです。

司法書士に登記手続きを依頼すると、登記の内容にもよりますが、費用として1〜5万円程度かかります。この金額は、依頼した司法書士によって異なり、場合によっては司法書士の交通費なども必要になってくるので、あらかじめいくら支払わなければならないのかをきちんと司法書士に確認しておくようにしましょう。

繰り上げ返済手数料

ローンが残っている家やマンションを売却する際は、その家やマンションを売ったお金でローンを一括して返済する必要があります。ローンを繰り上げて支払いをするための手数料が、繰り上げ返済手数料です。繰り上げ返済手数料は、ローンによって異なりますが、数千円であることが多いようです。また、銀行によっては繰り上げ返済手数料が無料の場合もあります。ローンを組む際に、繰り上げ返済手数料についても確認しておくとよいでしょう。

マンションを売った時の税金について

家やマンションを売った時は、ここまで述べた費用以外にも、支払わなければならない税金があります。次に、その税金についてみていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、その登記を受けることによって利益を得る場合に課税される税金のことです。登記手続きを依頼した司法書士に、登記費用と一緒に支払って納税してもらうことが多いようです。ですから、登録免許税と登記費用とは別のものになります。

売買の際に必要となる登記で一番大切なのは所有権移転登記ですが、それは、通常買い主が負担することになっています。ですから、家やマンションを売った際に、売り主が負担する登録免許税として発生する可能性があるものは、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記と、住所が登記上の住所と異なる場合の住所変更登記の2つになります。登録免許税は、それぞれ1件の不動産につき1000円となっています。

印紙税

家やマンションなどの不動産売買契約書には、所定額の印紙を貼り付けることによって、印紙税を納めることになっています。4000万円のマンションの売買契約書ですと、本来ならば2万円分の印紙を購入して契約書に貼る必要がありますが、平成30年3月31日までは印紙税の軽減措置がとられているので、1万円の印紙を貼ればよいことになっています(平成28年4月現在)。

不動産譲渡所得税

不動産譲渡所得税は、すべての売り主に課せられるものではありません。家やマンションを売った時に、購入した金額よりも高く売れて利益が出た場合に、不動産譲渡所得税を納める義務が発生します。

しかし、購入した金額と売った金額の差額の利益すべてに税金が課せられるわけではなく、その利益から購入や売却の時にかかった費用などを差し引いた金額が課税対象となります。さらに、特別控除である「マイホーム特例」が適用されると、課税対象となる金額から3000万円が控除されます。

マイホーム特例を受けるためには、他の特例を受けていない、実際に住んでいる家を売る場合、住んでいない家の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る、親子などの特別な関係の相手に売るのではない、などの条件があります。しかし、通常の住み替えによる売買ならば、適用されることが多い特例なので覚えておくとよいでしょう。

また、家やマンションを購入してから売るまでの期間の長さによって、不動産譲渡所得税の税率が変わります。所有していた期間が5年未満の場合は、所得税は30%、住民税は9%ですが、所有期間が5年を超えている場合は「長期所得」となり、所得税は15%、住民税は5%と安くなります。

これらの点と考慮すると、4000万円でマンションを売った場合、必要経費を差し引いた上でマイホーム特例を適用するならば、1000万円以下で購入したマンションを4000万円で売った場合でないと不動産譲渡所得税は発生しないことになります。ですから、不動産譲渡所得税については、あまり心配する必要がないかもしれません。

まとめ

家やマンションなどの不動産を売る場合は、買う側だけでなく、売る側にもいろいろな費用や税金がかかるということが、おわかりいただけたと思います。

マンションを4000万円で売った場合にかかる費用の中で、一番金額が高いものは仲介手数料で約136万円です。その仲介手数料に登記費用やいろいろな税金などを加えると、その合計は約140〜145万円程度となります。

つまり、4000万円でマンションが売れたとしても、いろいろな費用や税金を差し引くと、手元に残る金額は約3855〜3860万円程度になってしまいます。もし、マンションを売った上で新しい住居を購入するために必ず4000万円が必要なのでしたら、4200万円程度で売らなければならない、ということになります。

このようなことも踏まえた上で、まずマンションをいくらで売らなければいけないのかを最初に計算しておく必要があります。そうなると、当然売り出し価格の設定も変わってきますよね。不動産仲介業者に売却を依頼する時は、最終的に手元にいくら残るようにしたいのかをきちんと伝えることが大切です。そして、その要望をしっかりと聞いてくれて、一緒に考えてくれる仲介業者を選ぶようにしましょう。

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