住み替えのために家やマンションを売るための注意点

今、住んでいる家やマンションを売って、新しい住居を購入する「住み替え売却」。売却理由の中で最も多いと言われているのが、この住み替えによる売却です。

ここでは、転勤などの急な事情ではなく、今より広い物件やより便利な場所の物件があれば住み替えたい、という場合についてポイントを解説します。

「買い」が先？「売り」が先？

急いで売却する必要はない住み替え売却の場合、時間をかけて買い手を探したり、気に入った物件が出るまでじっくりと新しい住居を探したりできるのが何といっても強みです。

とはいえ、今の住居を買いたいという人と、住み替え先の物件が同じタイミングで見つかることは、なかなかありません。そこで、住み替えを希望するかなりの人が、「買い」が先か「売り」が先かという悩みに陥ることになります。

「買い」が先の場合

気に入った物件があり、すぐに契約しないと売れてしまう…など、「買い」を先行せざるを得ない場合もありますよね。でも、そのような場合でなくても、先に住み替え先を購入することのメリットはあります。

メリット

住み替え売却で、先に新しい住居を買うことのメリットは、何といっても転居先（住み替え先）が確保できている、という安心感です。先に新しい住居を購入しておけば、今住んでいる住居がなかなか売れなかったとしても、新しい住居に移ってからでも、落ち着いて買い手を探すことができます。また、引っ越しの際にも、直接荷物を運び入れることができるため、一時的に預ける場所を借りる必要もありません。

デメリット

そのようなメリットを考慮すると、先に買っておいた方が良いのでは？と思われるかもしれませんが、今住んでいる住居のローン状況によっては、先に買うことができない場合があります。また、今住んでいる住居がいくらで売れるのかがわからないため、新しい住居の購入費の予算などが立てにくくなります。それらが、「買い」が先のデメリットと言えるでしょう。

「売り」が先の場合

では、先に今住んでいる住居を売る場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

メリット

今住んでいる住居を先に売る場合のメリットは、売れるまでの期間にゆとりが持てるということです。転居時期のリミットがないため、希望の売値、または希望に近い売値で売れるまで、じっくりと買い手を探すことができます。また、いくらで売れるのかが先に明らかになってから新しい住居を購入するので、いくらぐらいの物件が買えるのか、などの予算が立てやすくなります。

デメリット

しかし、「売り」が先の場合のデメリットとして、売れることが決まってから引き渡しするまでの間という限られた期間内に、新しい住居を探さなければならない、ということがあげられます。もし、引き渡しまでに住み替え先の住居が見つからなかったり、見つかったとしても入居までの期間があいたりした場合、仮住まいをする必要が発生し、住み替えのための費用がかさむことになってしまいます。

以上のように、「買い」が先の場合、「売り」が先の場合、それぞれにメリットとデメリットがあり、一概にどちらが良いと言うことばできません。ですから、住み替え売却を依頼する不動産仲介業者を選ぶ際には、あなたの今の状況や、住み替えの要望などをしっかりと聞き、適切なアドバイスをしてくれる担当者を選ぶことが大切なポイントになるといえます。そのためにも、複数の業者に査定をしてもらった上で、どの業者（担当者）に売却を依頼するかを決めるとよいでしょう。

ローンについて

ローンが残っている物件を売却する、またはローンが残っている物件を売却して、新たにローンを組んで新しい住居を購入する住み替えの場合は、いろいろと気を付けなければならないことがあります。

多額のローンが残っている場合

まず、先に新しい住居を買ってから、今住んでいる住居を売却したい、と思っても、ローンがかなり残っている場合、新しくローンを組んで住み替え先の住居を買うことができないことがあります。当然ですが、新しいローンの審査の際に、今のローンは負債として取り扱われますので、その負債があってもなお、新しいローン審査に通らなければならないからです。

しかし、ローンが残っている住居を売却する住み替えの場合、必ずしも先に売れてからでないと新しい住居を購入することができない、というわけではありません。

ローンが残っている場合の対策

新しい住居を購入する代金を調達する手段として、「つなぎ融資」を利用できる場合があります。「つなぎ融資」とは、今住んでいる住居が売れて、新しい住居を購入する資金ができるまでの間をつなぐローンのことです。具体的には、ローンが残っている今の住居を担保にして、一時的に短期ローンを組むという仕組みになっています。

ローンが残っている住居が売れる前に、新しい住居を購入したい人にとっては、とてもありがたい仕組みですが、一時的とはいえ「ローンを組む」ということには変わりありませんので、それなりの手間と費用、そしてリスクが発生します。「つなぎ融資」を利用した住み替えをする場合は、その仕組みや手続きに詳しい仲介業者を探すことをおすすめします。

売却額でローンが完済できない場合

ローンが残っている住居を売却する住み替えの場合、もう一つの大きな問題があります。それは、今住んでいる住居を売却した金額で、ローンの残額を完済することができない場合です。

例えば、今住んでいるマンションのローンが2000万円残っているとします。しかし、そのマンションが1500万円でしか売れなかった場合、500万円の差額を用意できないと、ローンの残額を完済することができず、新しい住居を購入するためのローンが組めません。周辺環境の変化や近隣に同じようなマンションがたくさん建ったために、マンションの資産価値が下がり、そのようなケースを抱える人が多くなっているのが現状です。

売却額でローンが完済できない場合の対策

今住んでいる住居を売った金額でローンを完済することができない場合のために、「買い替え専用ローン」というものがあります。これは、新しく購入する住居を担保として、売却額でローンを完済できなかった分と、新しい住居の購入額と合わせた金額のローンを組むというものです。

当然ですが、ローンを組んでいる金額の総計は今よりも増えることになるので、そのことを肝に銘じておく必要があります。後々、ローンが支払えなくなるという状況に陥らないためにも、今後の支払い計画の見通しをきちんと立ててから利用する方がよいでしょう。

いずれにしても、ローンが残っている住居を売却して住み替える場合は、売却額でローン完済ができるに越したことはありません。インターネットの一括査定サービスなどを利用して、少しでも高く今の住居を売ってくれそうな業者を探すことをおすすめします。

まとめ

住み替えのための売却では、「売却先行」「購入先行」のどちらが良いとは一概には言えません。住み替えの状況や、ローンなど資金面の状況を考慮した上で、どちらにするべきかをしっかりと見極めましょう。

また、ローンが残っている住居を売却する際の手助けとなる「つなぎ融資」や「買い替え専用ローン」は、誰でもいつでも利用できるというものではありません。ローン状況や収入面などで利用できない場合もありますので、それらを利用したい場合は、まず、「つなぎ融資」や「買い替え専用ローン」に詳しく、適切なアドバイスをしてくれる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。

そのためにも、不動産一括査定サービスなどを積極的に利用した上で、複数の業者に査定をしてもらい、ローンについての知識が豊富で、住み替えについてのアドバイスをしっかりとしてくれる担当者を選ぶことが、住み替え売却成功の第一歩になるといえるでしょう。