土地の相続にかかる税金や手続きと有効活用のアイデアまとめ

土地を相続した場合、すみやかに土地の名義人を変更しなければなりません。また相続した土地の価値によっては相続税を払う必要もあります。これまでかなりの財産がなければ相続税は掛かりませんでしたが、平成27年1月より法改正され、多くの世帯で相続税が発生するようになっています。

平成27年1月より相続に関する法改正があり、より相続人に厳しい条件となりましたので、ここで今一度相続に関する内容を整理して紹介しておきたいと思います。とりあえず土地を相続した場合、まずしなければならないのが「相続税の有無を確認する」ことと「相続登記」の2つです。

相続登記の手順

相続登記は必ずしなければならない!という訳ではありませんが、やっておいた方が断然良いです。

相続登記とは?

土地を所有していた方が亡くなられた場合、その土地は相続人へ所有権が移ります。しかし所有権が移転しても名義人は亡くなられた方のままなので、その名義等を変更する手続のことを「相続登記」といいます。

この相続登記に関しては、死亡後1ヶ月以内というような期限は決められていません。そのため相続しても登記上は死亡された人のままというケースも多いのですが、それだと後々面倒なことも増えてきますので、なるべく速やかに相続登記を済ませることをおすすめします。

例えば登記上の名義が死亡された人のままになっていると売却することも出来ませんし、いざ銀行などから融資を受ける場合に担保にすることも出来ません。それに相続した方がさらに亡くなられた場合など、さらに手続が複雑で面倒なものになってしまいます。

相続登記してなくても税金は発生します

相続登記しなければ税金を払わないで良いと考える人がいるようですが、それは間違いです。たとえ相続登記をしてなくても、毎年収める固定資産税などは相続した人が収めることになっています。

その場合、亡くなられた人の名前で納付書が届きますが、「死亡しているから関係ない」とはいきませんので、相続した人がしっかり支払いをするようにしてください。もちろん納付しなければ税の滞納とみなされ、相続した人たちの財産が差し押さえられることになります。

相続登記の手順

あまり細かく書いても難しくなりますので、ざっくりした流れだけ説明しておきます。

  1. 相続人全員で話し合いをする
  2. 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・捺印する
  3. 相続登記申請の書類を作成する
  4. 法務局で相続登記の申請をする

おおまかに言うと手順は上記4つで問題ありません。

相続人が遠方に住んでいる場合などは、電話やメールでの話し合いでも構いませんが、署名・捺印は必ず本人が行うこととなりますので、郵送などで書類のやり取りをしてください。遺産分割協議書のフォーマットや書き方はインターネットなどで検索すると参考になるサイトが見つかると思います。

そして遺産協議が済むと法務局へ出向き相続登記の申請を行うのですが、相続登記の申請書類は法務局に常備されていますので、記入例を見ながら作成しても大丈夫ですし、不安な場合は法務局の人に相談しながら作成してください。

相続登記に必要となる書類

  • 亡くなられた方の戸籍謄本(出生から死亡まで全部)
  • 亡くなられた方の住民票の除票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 土地の固定資産評価証明書
  • 土地の全部事項証明書(法務局)

相続登記に掛かる諸費用

  • 登録免許税
  • 必要書類の取得費用

おおまかに言うとこの2つで済みます。必要書類は印鑑証明、住民票、戸籍謄本などの取得費用ですが、1通300円程度だと考えておけば問題ありません。

登録免許税というのは、土地の評価額によって変わりますので、ここで一概に○○万円という説明はできませんが、1000万円の評価額の土地だとしたら、登録免許税は約4万円だと思ってください。

評価額というのは、固定資産税の納付書などに記載されている「固定資産税評価額」をみて頂ければわかりますし、納付書が見当たらなければ役所で評価額が記載されいる書類を発行してもらうことができます。
(※まれに取得税が発生すると書いているホームページなどを見かけることがありますが、相続の場合は不動産取得税は発生しません)

わからない場合は専門家へ依頼する

相続登記は別に難しくありませんので、個人単位でも十分に対応できます。しかし、相続人全員の署名・捺印が必要だったり面倒な作業も多くなるので、司法書士や行政書士などの専門家へ依頼するケースも少なくありません。このような専門家へ依頼した場合の費用は平均5万円〜10万円程度で済むケースが多いです。

土地を相続した場合の税金【相続税】

上記でお話をした「登録免許税」というのは、あくまでも不動産登記をする場合に発生する税金のことで、土地を相続したときに発生する「相続税」とは別物です。今回は土地を相続した場合に発生する「相続税」について解説していきたいと思います。

まず最初に知っておいて欲しいのが、土地を相続したとき絶対に相続税が発生するというものではありません。相続した土地の評価額が一定の額を超えている場合にのみ相続税が発生します。

相続税に関しては、何人の相続人がいるのか?土地の評価額はいくらなのか?など、ちょっと難しい話しになってしまいますが、なるべくわかりやすく簡潔に解説していきたいと思います。

相続税が発生する要件

平成27年1月より法改正があり、多くの家庭が相続税の対象となる可能性が出て来ました。これまでなら、よほどの資産家でなければ相続税は発生しなかったのですが、今回の法改正で一般的な家庭でも相続税の対象となる可能性があります。

平成27年1月1日より前の相続
 基礎控除額 = 5,000万円 + ( 1,000万円 × 法定相続人の数 )

平成27年1月1日以降の相続
 基礎控除額 = 3,000万円 + ( 600万円 × 法定相続人の数 )

つまり相続人が母と子の2人だったと仮定して、相続した土地の評価額が5000万円だったとします。

改定前であれば、母と子の2人ですから法定相続人2人×1000万円=2000万、それに基礎控除の5000万円をプラスしますから、7000万円となり土地の評価額は5000万円なので相続税は掛かりません。

しかし、今回の法改正で計算すると、法廷相続人は2人×600万円=1200万、それに基礎控除3000万円をプラスすると4200万円となり、土地の評価額は5000万円なので差し引いた800万円に対して相続税が発生することになります。

土地だけで5000万円なんてしないから大丈夫!と思っていたら間違いですよ。今回はわかりやすく土地だけを対象に相続税の話をしましたが、土地の評価額が3000万円だったして、それ以外に2000万円の財産(預貯金や株式など)があれば、合算して考えますので、相続遺産5000万円というのは、多くの家庭でも十分に可能性があります。

どれくらい相続税を払うのか?

上記の例では800万円に対して相続税が発生すると説明しましたが、では収める相続税はどれくらいになるのでしょうか?

これは相続税が発生する金額によって税率が異なるので、下の表を参照してください。

相続税が発生する金額

税率

控除額

1000万円以下

10%

-

1000万〜3000万

15%

50万

3000万〜5000万

20%

200万

5000万〜1億

30%

700万

1億〜2億

40%

1700万

この表をみれば、800万円だと1000万円以下の部分に該当しますので、税率10%が適用されます。つまり800万円×10%=80万円が支払う相続税の金額となります。

ただし「小規模宅地の特例」や「配偶者控除」などの特例もありますので、一概にこの80万円を納税しなければならない!という訳ではありません。これ以上書くと話が難しくなりそうなので、ここでやめておきますが、もし上記の計算法で相続税が発生してしまう可能性があるようでしたら、最寄の専門家(司法書士など)に相談されることをおすすめします。

なるべく専門的な言葉を排除し簡潔に書いたつもりなのですが、少々長くなってしまいます。それだけ相続は専門的な分野が絡んでくるということです。さてここからは相続した土地の使い道について考えてみたいと思います。

相続した土地の活用法について

相続した土地の活用法で悩んでいる人も少なくありません。編集長も実際に不動産営業マンをしていたころは、友人や知人から相続した土地の活用法について何度となく相談を受けたことがあります。

土地というものは、親や兄弟が所有していても何とも思いませんが、いざ相続などで自分が所有することになると皆さん必至に活用法を模索します。相続する前からある程度、活用法について考えていれば選択肢も限定されてくるのでしょうが、いざ土地を相続してから考え始めると、どのような活用法があり、どれくらいの費用が掛かるのか?など、考えることが山ほどあります。

そこで今回は相続した土地の活用法について、わかりやすく解説していきたいと思います。

基本的な活用法は3つ

  1. アパートやマンション、駐車場にして資産運用する
  2. 自宅を建てる
  3. 売却する

この3つの活用法について詳しく解説していきます。

アパート、マンション、駐車場にして資産運用する

土地を相続したときに真っ先に考えるのが収益がでる活用法だと思います。例えばアパートやマンションを建てる、駐車場などがあげられます。しかしこれらの活用法は、立地の良い場所にある土地に限られてしまいます。いくらアパートやマンションを建てても入居者が確保できなければ意味がありません。駐車場も同じです。

もし立地に不安があるのでしたら、貸し倉庫(トランクルーム)や太陽光発電として収益を生み出すことも可能です。ただし収益を生み出す土地にするには、それなりの初期投資が必要です。アパートやマンションを建てるのであれば数千万円という費用が掛かりますし、駐車場や太陽光発電でも額は少ないですが、それなりの初期投資が必要です。

しかし費用をかけた分、成功すれば長期に渡り資産運用することができますので、不労所得を得ることができますし、なおかつ相続税の優遇を受けることもできるメリットがあります。

アパートやマンションとして運用することを考えているのであれば、まず専門家に相談することを真っ先にしてください。賃貸運用に関しては知識が乏しい素人がどう頑張っても簡単に理解できるほど甘くはありません。その道の専門家に相談して、アパートやマンション、その他の収益事業として成り立たせることができる土地なのかをアドバイスしてもらいましょう。

それだったら近くの不動産会社に相談してみよう!と思うかもしれませんが、それは間違いです。わたしも不動産業界の人間だったので言えるのですが、不動産会社の専門分野はあくまでも不動産物件の仲介です。資産運用に関して、高い専門的な知識をもつ営業マンは一握りです。間違った土地活用を提案されたり、こちらが知りたい知識を持ち合わせてない営業マンの方が圧倒的に多いということを理解しておきましょう。

ベストは「税金面」「事業性」「賃貸経営の知識」「初期投資費用の概算」「その他の活用法の提案」など、総合的にアドバイスしてもらえる業者に相談することです。

そこでおすすめしたいのが、以下のような一括見積もりサイトです。

日本最大級の管理会社比較サイト「スマイスター 土地活用」

このような比較サイトを利用することで、コインパーキングの専門業者、大東建託や積水ハウスなどの賃貸経営業者などから、土地に見合った活用法をアドバイスしてもらえます。最終的にどの方法で活用していくのか決めるのは当然自分ですが、さまざまな活用法を知ることが出来ますし、なにより各分野のスペシャリスト業者ばかりなので安心感があります。

自宅を建てる

自分たちが住む自宅を建てるという活用法も当然選択肢の中に入ってくるでしょう。アパートやマンションのように賃貸物件を建てると相続税が優遇される制度がありますが、自宅を建設する場合でも賃貸物件と同じように優遇制度を利用することができます。

ただし、実家の土地や建物を相続した場合、築年数が古い物件だったりすることが多々あります。そのような場合、法律(用途地域)で建て替えやリフォームが制限されてしまうこともありますので注意が必要です。また古い家は度々増築したり、改築していることも多く現在の建築基準法にそぐわない家屋も多く、そうなるとリフォームするのも建築申請からやり直す必要があり現実的ではなくなります。

庭先に納屋を建てた、子供部屋を増改築した、お風呂やトイレを増改築したという物件の場合、もう素人判断ではどうにも出来ません。このような場合もやはり専門業者にまず相談することが第一歩だと思います。

先ほども言ったように最寄の不動産会社では手に負えないケースも多く、建築会社だと安易に建替えやリフォームを薦められますので1社だけに依頼するのではなく、より多くの提案を受け選択しを増やす意味でも比較サイト等を利用することをおすすめします。

上記でおすすめした、こちらのサイトにもハウスメーカーや設計事務所が提携していますので、色々な提案を受けることができますし、新築やリフォーム専門の比較サイトなどを利用するのも一考かと思います。

売却する

売却して現金化してしまう!これが遺産分割には一番適している方法であることは間違いありません。アパートや駐車場のように、後々だれが管理やメンテナンスをするのか?という心配もありませんし、なにより相続人できっちり分割相続することができます。

ただしなかなかそう上手くいかないのが相続の問題点でもあります。相続人のうち1人でも売却することに反対する人がいれば簡単に売却することは出来なくなりますし、法律的に売却する手段を選択するにしても相当な期間を要してしまいます。

また相続人全員の意見が一致して売却しよう!となっても、買ってくれる人がいなければ話になりません。つまり売れる土地!誰かが欲しがる土地であることが大前提だということです。

他にも隣地との境界問題、古家が残っている場合は解体費用などの問題も絡んでくる恐れがあります。

相続による土地の売却で重要なのは、相続人全員に売却の意思があること。そして相続人全員で売却額などの話し合いをして、最低売却額を決めておいたり、解体費用の出資割合などを話し合っておくことです。

闇雲に「売却しよう!」「わかったそうしよう!」というだけではスムーズな売却には結びつきません。
そのためには、まず的確に予想できる売却価格を知るところから始める必要があります。現時点でどれくらいの価格で売ることができる土地なのか?売却するにあたって大きな支障となる問題を抱えていないか?という点を一度きっちりと検討しておくようにしましょう。

そのためには専門家のアドバイス無くして先へは進めません。
土地の売却に関しては最寄の不動産会社に相談しても大丈夫ですし、さきほどのように一括査定でより多くの会社へ売却査定を依頼することで、的確な予想売却額を知ることもできます。

不動産売却の一括査定比較サイト「HOME4U」
不動産を高く売却したければ仲介業者選びが重要! 一括見積もりサイトを使って引越し料金を限界まで安くする方法

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