家や不動産の売り時はいつ?何ヶ月前から売りに出せばいい?

急な転勤などで、住み替えや引越しがすぐに必要な場合は別ですが、相続した土地などの不動産や、居住していない家やマンションを売りに出したい場合、いつ売りに出せばいいのか悩みますよね。

同じ売りに出すなら、やはり少しでも高く売りたい、できれば損をしたくない…と思う人がほとんどではないでしょうか?そこで、ここでは家やマンションの売り時やいつから売りに出せばよいかについてまとめてみました。

早く売った方がよい場合

売りに出そうとしている家やマンションなどの不動産が、どのような状況なのかによって、売り時はそれぞれ違ってきます。そこで、状況別に家やマンションなどの「売り時」をみていきましょう。まず、できるだけ早く売った方がよい状況とは、どのような状況なのでしょうか?

利用していない家やマンション

特別な状況の場合を除き、家や不動産の一般的な売り時が実はあります。それは、「その家や不動産が不必要になった時」です。「えっ!?」と驚かれた人や、ふざけていると思われた人もいるかもしれません。でも、「家や不動産が不必要になった時」が売り時である、というには、きちんとした理由があります。では、その理由について説明していきましょう。

維持費がかかる

家やマンション、土地などの不動産は、言うまでもありませんが、固定資産税や管理費など、所有しているだけで維持費がかかります。それぞれが毎月、毎年積み重なっていくと、数年で結構な金額になってしまいます。不動産価格が上がってから売ろう…と、景気が良くなるのを待っていると、価格の上昇分よりもそれまでにかかった維持費の方が高くなってしまった…ということになりかねません。

建物の価値が下がる

家やマンションは、一般的に建てられてから年数が経てばたつほど、その価値が下がってきます。建物そのものだけでなく、給湯器や配管、外壁などの設備も当然古くなってくるので、修理や交換等が必要になってきます。ですから、売ろうと思った時には、建物の価値が下がっているだけではなく、補修費もかかることになりかねません。

また、法律で定めてられている建物の耐用年数は、木造の戸建が22年、マンションで47年となっており、この年数を超えると建物の価値はほとんどなくなるとされています。

空き家の固定資産税が高くなる

相続した古い家屋など、現在住んでいない空き家を所有されている人は、特に注意が必要です。平成27年から施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、古い戸建ての空き家で、倒壊の恐れや衛生上好ましくないと判断された場合、市町村が撤去や修繕の勧告・命令を出すことができるようになりました。この勧告を受けると、固定資産税の優遇(住宅があれば本来の固定資産税が1/6に軽減されるという措置)を受けられなくなります。

更地にするよりも、どんな状態であっても住宅が建っていれば固定資産税が安くなるという理由から、これまで空き家を放置していた人も多いのではないでしょうか。しかし、今後、空き家の状態によっては固定資産税がこれまでの6倍になるかもしれません。

売る時期を見計らった方がよい場合

多くの場合、利用していない家や不動産などは、早めに売却した方がよいことが多いのですが、状況によっては売却時期を見計らった方がよいこともあります。では次に、どのような場合だと、売却時期を見計らった方がよいのかについてみていきましょう。

新築で購入して間もない場合

家やマンションを新築で購入した場合、購入後すぐに売却すると、かなりの損になってしまいます。というのも、新築の購入費は中古に比べてかなり高く、それをすぐに売るとなると、通常よりも2〜3割近く損をすると言われているからです。

また、戸建なら新築後3年、マンションなら新築後5年は固定資産税が軽減されています。ですから、新築から3年近く経っている戸建(マンションの場合は5年)の売却を考えている場合は、それぞれ3年、5年を超えてから売却した方が、損をしにくいと言えるかもしれません。

購入した額よりも高く売却できそうな場合

家やマンションなどを購入した額よりも高く売却した場合、プラスの差額分が譲渡所得となり、所得税がかかります。譲渡所得にかかる税金は高いので、できるだけ少なくしたいですよね。

実は、譲渡所得にかかる税金は、売却した土地や建物の所有期間によって変わります。所有期間が5年を超える物件を売却した場合の所得を長期譲渡所得、5年以下の物件を売却した場合の所得を短期譲渡所得といい、5年以下の短期譲渡所得の場合の税金が39.63%であるのに対し、5年以上の長期譲渡所得の場合は20.315%と、かなりお得になります。

さらに、10年超所有軽減税率の特例というものがあり、これが適用されると課税譲渡所得6,000万円以下の部分についての税金は14.21%となるため、短期譲渡所得の場合よりもかなり安くなります。ですから、家やマンションを売却して利益が出そうな場合で、かつ所有期間が5年、または10年に近い場合は、5年(10年)を越えてから売却した方が、譲渡所得にかかる税金は節約できると言えるでしょう。

家を売りに出す時期

売却する物件の状況によって「売り時」が変わることを述べてきましたが、では、季節や年度替わりなどは「売り時」に影響を与えないのでしょうか?次に、不動産売買の季節変動や、売却スケジュールについてみてみましょう。

不動産が動きやすい季節や時期はあるの?

不動産が動きやすい、つまり、売却されたり購入されたりしやすい時期については、いろいろな意見や説があるようです。一般的には、入学や入社、転勤が多い新年度が始まる4月に備えて、1月から3月にかけて動きが多くなると言われています。

また、新年を新居で迎える人が売却・購入をするために、9月から11月にかけても動きが多いとも言われているようです。しかし、これはあくまでも賃貸も含めた不動産の動向であり、売買がこの時期に劇的に多くなるというわけではないようです。売買に関しては、時期の影響をそれほど受けないと考えた方がよいかもしれません。

売却にかかる期間

一般的な売却方法として仲介業者に売却を依頼した場合、依頼から実際に売却が完了するまでの期間は、平均して3ヶ月から半年だと言われています。ですから、年内に売却したいという場合には、6月から8月ごろには売りに出し始める必要があります。もちろん、これは売却がスムーズに行われた場合であり、なかなか買い手が現れなかった場合、売却にもっと時間がかかるのは言うまでもありません。

平均で3ヶ月から半年ですから、家や不動産の売却にはかなりの時間がかかると言えるでしょう。そんなに長い時間をかけたくない、売却の好機を逃したくない、という場合には、買い取り業者に買い取ってもらうという手もあります。買い取り業者に買い取りを依頼した場合、買い手が現れるのを待つ必要がありませんので、平均して1ヶ月程度で売却が完了します。

ただし、買い取り業者に買い取ってもらう場合、通常の仲介で売却した場合よりも3割程度安くなってしまうと言われています。それを踏まえた上で、どのような売却スケジュールが、より自分の希望に合っているのかを見極めるようにした方がよいでしょう。

まとめ

一般的に、特別な場合を除いて、利用していない不必要な家や不動産は、早めに売った方が結局は得になる、と言えるかもしれません。ただし、所有期間や建築年数によっては、必ずしもそうとは言い切れませんので、信頼できる不動産業者などに相談して売却計画を立てるとよいでしょう。

その際に、できれば今すぐ売った場合と、税金なども考慮した上で、3年後、5年後に売った場合の予想価格をシミュレーションして比較してくれるような業者に相談することをおすすめします。

また、今すぐ売却する、しないは別として、今、もし売ったらいくらになるのかを知っておくと、後々の売却計画を立てる際に役立ちます。売却予定のある家や不動産を持っている場合は、インターネットの不動産一括査定サイトなどを利用して、まず査定価格を知ることから始められてはいかがでしょうか?

不動産を高く売却したければ仲介業者選びが重要! 一括見積もりサイトを使って引越し料金を限界まで安くする方法

  このエントリーをはてなブックマークに追加