家を売買するなら必ず知っておきたい危険負担と瑕疵担保責任

家やマンションを売買する際には、売主と買主との間でいろいろな契約書を作成して交わします。でも、契約書には細かい内容がたくさん書かれていますので、目を通すだけでも一苦労ですよね。もしかしたら、不動産仲介業者の担当者に任せきりで印鑑を押すだけ、という人もいるかもしれません。

しかし、言うまでもありませんが、契約書の中身は大切なことばかりです。その中でも、売る側、買う側の両方に知っておいてもらいたいのが「瑕疵担保責任負担」と「危険負担」です。言葉の印象から、難しくて面倒くさい感じがしますが、これをきちんと把握しておかないと、売買後のトラブルつながることも。ここでは、その大切な「瑕疵担保責任」と「危険負担」について、詳しく説明していきます。

「瑕疵担保責任」について

そもそも「瑕疵担保責任」という言葉は、どういう意味なのでしょうか?まず、言葉の意味からみていきましょう。

「瑕疵担保責任」の意味

「瑕疵」とは、欠陥がある、不具合がある、という意味です。「担保」とは、今のこの時点だけでなく、将来に渡って保証します、という意味です。

つまり、「瑕疵担保責任」とは、家やマンションを売却したした時点ではわかっていなかった不具合や欠陥があった場合、売り主が買い主に対して、契約解除や損害賠償、修繕費の支払いなどによって、その責任を負うことを意味します。

「瑕疵担保責任」について、売る側と買う側、両者がきちんと理解したり了解したりしていないと、家やマンションの売却後に不具合があった場合のトラブルにつながります。ですから、どのような契約になっているのかを両者がきちんと把握しておく必要があるといえるでしょう。

民法における「瑕疵担保責任」

民法において、建物に関する「瑕疵担保責任」は、どのように定められているのでしょうか?まず、その瑕疵(欠陥や不具合)が売り主の責任であってもなくても、売り主がその責任を負わなければならないとされています。そして、買主が売り主に対して責任を追及できる期限は、買主が瑕疵を見つけた日から1年以内とされています。その期間内であれば、買い主は売り主に対して損害賠償や契約の解除を請求できることになっています。

ですから、もし期限を設けないと、売り主はいつまでも瑕疵担保責任を負わなければならなくなります。そこで、民法では「瑕疵担保責任」は、売り主と買主との間で自由に変更したり期限を決めたりできるようになっています。

宅建業法における「瑕疵担保責任」

民法では「瑕疵担保責任」は、売り主と買い主との間で自由に変更できるようになっていますが、不動産の売買においてそれを認めてしまうと、不動産業者が専門知識を持たない一般の買い主をだますような契約を結ぶことも可能になってしまいます。そこで、宅建業法において、不動産業者と個人の売買では、個人の買い主にとって不利になるような「瑕疵担保責任」の特約が設定できないように定められています。

ただし、「瑕疵担保責任」を不動産業者が負う期限については特約を設けることができるようになっていますが、その期限は物件引渡しの時より2年以上としなければならないと規定されています。つまり、不動産業者は物件を引き渡してから、最低でも2年間は「瑕疵担保責任」を負わなければならない、ということになります。

状況別「瑕疵担保責任」の期限

購入した家やマンション欠陥や不具合があった場合、売り主がそれを修理したり、損害賠償を支払ったりしてくれる「瑕疵担保責任」は、買い主にとってはありがたいものですが、売り主にとっては、期限が定められていないといつまでも負担が消えないので大変なことになります。

売り主の責任がいつまでも続くことを回避するために、「瑕疵担保責任」には、売買した物件や売り主の立場に応じて、期限を設けることができるようになっています。では、それぞれの状況における「瑕疵担保責任」の期限についてみてきましょう。

新築物件で売り主が不動産業者などの場合

新築物件の場合、売り主は不動産業者などのいわゆる「プロ」である場合がほとんどであるため、先に述べた宅建業法で定められた「物件引渡しの時より2年以上」という規定が適用されます。つまり、売り主である不動産業者などは、「瑕疵担保責任」を2年以内とすることはできません。

しかし、新築の家やマンションにおいて、不動産業者の「瑕疵担保責任」の負担期間が2年だと不十分だという声が上がってきました。そこで、平成12年に「住宅の品質確保の促進に関する法律」が定められました。

この法律は、基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根などの住宅の基本構造部分においては、不動産業者などの売り主は「瑕疵担保責任」を10年間負わなければならないというものです。この法律が定められたことによって、新築の家やマンションをより安心して購入できるようになったといえるでしょう。

中古物件で売り主が不動産業者などの場合

中古の家やマンションの場合、新築と同じような品質や状態を求めることはできませんので、「瑕疵担保責任」の期限もそれに応じたものとなります。しかし、中古物件であっても不動産業者などのいわゆる「プロ」が売り主になる場合は、宅建業法で定められている「瑕疵担保責任」を負う2年以上の期限が適用されることになります。

また、「現状有姿での引き渡し」や「瑕疵担保責任の免責」など、個人の買い主にとって不利になる特約をつけることはできない、ということも覚えておくとよいでしょう。

中古物件で売り主が個人の場合

中古の家やマンションの売買において、売り主が個人の場合は、中古物件であることや個人間の取引であることなどから、「瑕疵担保責任」の規定の制限もかなり緩いものになります。

具体的な例をあげると、個人が売り主の中古物件の場合「瑕疵担保責任」そのものを免除される場合があります。これは、築年数が経っている中古物件の瑕疵は、どうしても避けることができないと考えられるからです。

また、「瑕疵担保責任」の期限についても、決められた制限がないため自由に取決めをすることができます。中古物件の築年数などによるので一概には言えませんが、売り主が個人の場合は、「瑕疵担保責任」の期限は半年から1年以内とすることが多いようです。

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」について

中古物件の個人間の売買において、契約内容に「瑕疵担保責任の免責」や「現状有姿」という取り決めが盛り込まれることがあります。この2つにはどのような違いがあるのでしょうか?

「瑕疵担保責任の免責」とは、中古の家やマンションを売却した後、その物件に瑕疵(不具合や欠陥)があっても、売り主は一切責任を取らなくてもよい、ということになります。この「瑕疵担保責任の免責」に対して、「現状有姿」については売り主と買い主の間で、解釈が違っている場合があります。

通常、「現状有姿」とは、契約を結んだ時のままの状態で物件を引き渡す、という意味になります。ですから、契約を結んでから物件を引き渡しするまでの間に、何か不具合が生じたとしても、売り主は責任を取りません、という意味合いを持ちます。

しかし、「現状有姿」の意味を、中古物件を引き渡した際の状態以外のことについては責任を取りません、と捉える場合もあるようです。つまり「瑕疵担保責任の免責」と同じような意味合いを持つ、とする考え方です。

このような「現状有姿」の意味を捉え方の違いから、売買後の物件の瑕疵についてのトラブルが多数発生しています。このようなトラブルを避けるためにも、「現状有姿」という言葉が契約書にあった場合、その内容を確認するとともに、その内容を正しい表現(「瑕疵担保責任の免責」や「契約を結んだ後、引き渡しまでの間に変動が生じても、売り主は引き渡し時の現状のまま引き渡せばよい」など)に変更する方がよいでしょう。

「危険負担」について

「現状有姿」の特約を結んでおらず、契約締結後から引き渡しまでの間に、不測の事態(落雷や隣家からの延焼など)によって、物件に不具合が生じたり、物件そのものが無くなったりした場合、買い主はどうすればよいのでしょうか?契約は締結されているのだから、その物件の支払いをしなければいけないのでしょうか?そのような場合の備えとして登場するのが「危険負担」です。

「危険負担」とは

契約を結んでから、その契約の対象物の引渡しを実際に行うまでの間に、売り主にも買い主にも落ち度がなく、対象物に破損などの不具合が生じたり消滅したりした場合に、その負担をどうするかについて定めることを「危険負担」といいます。

民法における「危険負担」

民法においては、「危険負担」は買い主が負わなければならないとされています。例えば、ある品物を購入する契約をした後で、その品物が盗難にあったりした場合でも、買い主は売り主に代金を支払わなければなりません。

不動産売買における「危険負担」

しかし、不動産の場合にそのような規定を適用すると、買い主の負担が非常に大きくなります。そこで、契約締結後から物件引き渡しまでの間の危険負担を、買い主ではなく売り主とする特約を定めることが多いようです。もちろん、買い主と売り主が合意することが必要条件となります。

落雷や隣家からの延焼などは、滅多に起こらないこととはいえ、その危険性はゼロではありません。ですから、家やマンションを購入する際には、そのような不測の事態に備えるためにも、「危険負担」の取り決めが契約内容にきちんと盛り込まれているかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。

まとめ

「瑕疵担保責任」も「危険負担」も、どちらかといえば買い主を守るための特約であると見なされることが多いようです。しかし、「瑕疵担保責任」においては、その期限が明記されていなかったり適切でなかったりすると、売り主の負担が大きくなってしまうこともあり得ますので、売り主側であってもきちんと確認しておいた方がよいでしょう。

売買契約の締結から物件の引き渡しまでの間、そしてそれらが完了した後の物件の瑕疵によるトラブルをできるだけ避けるためにも、売買契約を結ぶ前に、「瑕疵担保責任」と「危険負担」については、不動産仲介業者の担当者にしっかりと確認しておく必要があります。もし、担当者がそれらの説明を曖昧にしたりおざなりにしたりするようでしたら、きちんと説明をしてもらうように要求しましょう。

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