整形地の方が高値で売れる

一概に土地と言っても色んな形の土地があります。なかにはちょっと変わった形をしている土地もあり、そういう土地は買い手がなかなか見つからないことも珍しくありません。つまり同じ坪数でも土地の形が整っている方が高値で売れる可能性が高いということです。今回は売りやすい土地、売れにくい土地について考えてみたいと思います。

土地という言葉で一括りにされがちですが、以下の図のように様々な形をした土地があります。

このような土地であれば、間口（道路に接している部分）が広くて、正方形や長方形の形をした土地の方が人気があります。当然土地の値段も高値で売却することができます。

一方、少し変わった形をしている土地は思うように家の配置が出来なかったり、駐車場が確保しずらくなるので敬遠されがちです。まずはあなたが売りに出そうと思っている土地がどのような形をしている土地なのか？をキッチリ把握しておくことが重要です。

売れやすい土地の条件

まず売れやすい土地の条件を挙げてみます。

• 土地の形が良い（正方形や長方形）
• 間口が広い
• 角地である
• 生活環境が良い場所
• 全面道路の幅が狭すぎない
• 下水や都市ガスが利用できる
• 地目が宅地or雑種地である
• 更地に整地されてる
• 価格が相場に釣りあっている
• 土地の広さが50坪〜60坪

滅多にありませんが、これらすべてに該当している土地であれば何も心配することなく買い手がすぐに見つかると思いますし、相場よりも少しくらい割高な価格設定で強気に売り出すのも可能です。

売れにくい土地の条件

いっぽう売れにくい土地の条件も考えてみましょう。

• 土地の形状が変形地である
• 間口が狭い
• 生活環境が悪い

もうここまで書けばお分かりだと思いますが、売れやすい土地の真逆の条件に該当してしまう土地です。このような土地はやはり買い手がなかなか見つかりずらいというのが現実です。

しかし条件が悪いからといって売れない訳ではありませんし、必要以上の値下げをするのは最終手段です。土地の形状や生活環境などはどう頑張っても改善できませんが、早期売却するために努力できる部分は他にもあります。それらの対策を施してみて、それでも買い手が見つからないのであれば値下げも仕方ありません。

まずは以下の改善ポイントを試してみましょう。

売却依頼をしている不動産業者の見直し

まず真っ先に取り組んで欲しいのが売却依頼をしている不動産業者の見直しです。今売却依頼をしている不動産業者をすぐに変更しなさい！と言っている訳ではありません。まずは今売却依頼をしている不動産業者で本当に良いのかを一から考え直してみましょうということです。

もし売却依頼をしている不動産業者が5社以上の候補の中から選び抜いた業者であれば間違った選択はしてないと思います。しかし最初からその不動産業者だけに売却の相談をして、他の不動産業者などの話を聞くこともせず選んだ業者であれば、再検討する余地は十分にあると思います。

土地というのも中古住宅と同じで、不動産業者によって査定に違いが出ます。もしかするとあなたが今売却依頼をしている不動産業者が査定でミスをして高値の額を出している可能性だってありますし、もしかすると売買がそもそも得意な不動産業者じゃない可能性だってあります。

まずは家を売るときと同じように、最低でも5社くらいに一括査定の依頼をし、一番パートナーとしてふさわしい業者を選ばなければなりません。それを疎かにしているのであれば、すぐに他の不動産業者にも相談してみることを強くおすすめします。

問題点を明確に把握する

不動産業者の選定が終われば、次ぎは「なぜ売れないのか？」その原因を明確にすることです。

• 土地の形が悪い
• 金額が相場と合ってない
• 古家が建っている
• 土地が広すぎる・狭すぎる
• 裏に墓地がある

このように何かしら売れない原因があるはずです。この売れない原因を早急に解明することが当然、早期売却への一番の近道になります。しかし売主が購入希望者にその理由を直接聞くことは常識的に考えても難しいです。もし仮に何か大きな問題があっても売主に面と向かってダメ出しできる人はそう多くありません。

ですので、問題点を聞き出す方法としておすすめしたいのが以下の2つの方法です。

• より多くの不動産業者から話を聞く
• 腕利きの営業マンにお客さんから本音を聞き出してもらう

1社でも多くの不動産業者に売却の相談や査定依頼をすることで、色んな問題点が見えてくるはずですし、早期売却するためのアドバイスをもらうことができます。売却相談や一括査定依頼をするとき、「6ヶ月ほど売りに出してましたが、一向に買い手がみつかりませんでした。査定と合わせて該当地の問題点など、お気づきのことがあれば同時にアドバイスを頂けると幸いです」という風に一言添えておけば、割と本音で厳しい意見なども言ってくれるはずです。

あとはやはりお客さんから直接何がダメなのか？どこに問題があるのかを聞き出すのが一番最良の方法だと思います。しかし先にも言ったように売主本人が聞いてもなかなか本音では話してくれませんので、そこの役回りは信頼できる営業マンに任せるようにしましょう。そのためにも信頼できる営業マンがいる不動産業者をしっかり見極めていく必要があります。

いくら会社そのものが全国展開しているような知名度の高い不動産業者でも、あなたの担当をしてくれる営業マンが新人さんだったり、無愛想な営業マンであったりしたら会社の知名度なんて何の役にも立ちません。

価格の見直し

そして最後にうつ手が売却価格の見直しです。あらゆる改善策を施してきたけど一向に効果が上がらないのであれば、売却価格そのものを見直す必要があります。価格は絶対に下げたくない。と言う売主が多いのも知ってます。しかしこのまま買い手が見つからないことでどれほど不利益を受けるのか改めて考えてみましょう。

売れないと毎年固定資産税を払うことになります。税制改革がありこれまでの優遇制度は受けれられなくなる可能性があります。意固地になり売却価格は絶対に下げない！と言う前に、どれだけ損失に繋がるかを今一度冷静に検討してみましょう。

そもそも今の売却価格が相場よりも高値の設定になってるなど、勘違いしている可能性だってあります。これも再三言っていることですが、1社でも多くの話を聞き、複数の不動産業者に査定依頼することで正しい査定額を知る確率が飛躍的にあがります。

まとめ

売れない土地を早期売却するために必要なことは、より多くの不動産業者の話を聞くことです。もちろん査定も同じです。不動産業者にも得意分野と不得意分野がありますので、今相談している不動産業者以外の話を聞くことで、思わぬヒントを得ることができるケースが数多くあります。