離婚により家やマンションを売る場合の注意点

離婚をすることになった場合、さまざまな手続きをしたり、いろいろなことを相手と一緒に決めたりする必要があります。話をしたくない、顔も合わせたくないからといって、それらをうやむやにしてしまうと、後で後悔することになるかも…。
特に、持ち家や分譲マンションの場合、きちんと話し合っておかないと、後々のトラブルのもとになります。離婚による家やマンションの売却の場合、どのような点に気を付ければよいかを見ていきましょう。

離婚した場合の家やマンションの扱いについて

結婚してから購入した家や分譲マンションは、離婚の際には、預貯金や家財道具などと同じように、離婚の際の財産分与の対象になります。

財産分与とは?

財産分与とは、結婚してから夫と妻それぞれが協力して築き上げた財産を、離婚時にそれらを得る貢献度の割合に応じて分け与える、というものです。財産分与は、慰謝料や養育費とは別枠として扱われますので、例えば、夫婦どちらかの浮気などが原因で離婚に至った場合であっても、財産分与を請求することは可能となります。

財産分与になる場合、ならない場合

財産分与のポイントは、「結婚してから」「夫婦が協力して」築いた財産であるということ。なので、結婚してから購入した持ち家やマンションは、当然財産分与の対象になりますが、夫婦のどちらかが結婚前に購入していたマンションであったり、結婚してからであっても、どちらかが相続などで得た家やマンションであったりする場合は、財産分与の対象になりません。

借金も分与される?

夫婦で築いた財産は、プラスのものばかりではありませんよね。例えば、生活費が足りなくて借りたお金や、車や家電のローンなど、マイナス分も財産分与の対象になります。総資産のプラス分から借金などのマイナス分を引いて、残りがプラスになればそれを分割すればよいのですが、マイナスになる場合は、離婚したとしても夫婦で負担しなければなりません。ただし、夫婦のどちらか一方がギャンブルなどで作った生活に関係のない借金については、もう一方の責任が免除される場合がほとんどのようです。

ですから、結婚してからローンで家やマンションを購入した場合、ローンの名義が夫で妻が連帯保証人になっている場合はもちろんですが、保証人になっていなくても、妻にも借入金の負担がある、ということになります。

財産分与の割合は?

財産分与の対象になる財産を築き上げるために、お互いがどれくらい貢献したかに応じて、分与の割合が決まります。

例えば、結婚してから購入した分譲マンションについて見ていきましょう。マンションの名義が夫で、購入するためのローンも夫の名義で組み、さらに毎月のローンを夫の給与から支払っていたという場合、専業主婦の妻には、マンション分の財産分与を受けとることができないと思われるかもしれません。

しかし、夫が外で仕事をするために、妻が家事や育児の一切を担って夫を支えてきた、というような場合は、妻にもマンション分の財産分与を受けとる権利があり、その貢献度合いによっては、半分の額を受け取ることができることもあります。

ローンが残っている家やマンションの場合

では、ローンが残っている家やマンションが、離婚する時の財産分与の対象になっている場合、どのようにすればよいのでしょうか?

ローンの名義、連帯保証人

売却そのものにはあまり関連がありませんが、家やマンションを購入する際のローンの名義が夫で、妻が連帯保証人になっている場合、離婚したからといって、妻を連帯保証人からすぐにはずしてもらうことはできません。なぜなら、妻が連帯保証人であるという契約は、夫とではなくローンを設定している銀行との契約になるからです。この契約は、離婚をしたことには関係なく続く、というわけです。

離婚をする前や、離婚後すぐではなくしばらくしてからマンションを売却して財産分与を行う予定だとします。離婚してから売却するまでの期間について、妻の連帯保証人をはずしてもらいたい、という場合には、別の連帯保証人を立てることによって、銀行側の承諾を受けた上で、妻を連帯保証人からはずしてもらえることもあります。

売却額でローンが完済できそうな場合

ローンの支払いがほとんど済んでいて残額が少ない、または、家やマンションの資産価値が上がり売却額でローンが完済できそうだ、といった場合は、家やマンションを売却したお金でローンを完済してしまいましょう。その際に、売却額と返済額の差額がプラスになれば、それぞれの貢献度に応じてプラス分を分割することができるので、少しでも高く売れるに越したことはありません。

離婚することが決定して家やマンションを売却してローンを完済しようとする場合は、時間があまりないことがほとんどです。時間を短縮するためにも、インターネットの不動産一括査定サイトなどを利用して、仲介業者を選ぶことをおすすめします。どうしても急いで売却したいという場合は、売却額が安くなりますが、買い取り専門の業者に依頼する、という手もあります。いずれにしても、複数の業者に査定をしてもらい、効率的かつ二人の状況に応じた売却をしてくれそうな仲介業者を選ぶことが大切です。

売却額でローンが完済できない場合

家やマンションを売却しても、ローンが完済できそうにない、という場合があります。その場合は、足りない金額を補てんしてローンを完済することになります。どうしても補てん分のお金を工面できない、でも売却しないといけない…そのような場合は、「任意売却」という手段もあります。

「任意売却」とは?

「任意売却」とは、ローンを組む際に、借入金の担保として設定された家やマンションを、ローンが支払えなくなった場合に、お金を貸した側(銀行)が借入金の返済のために売却する、というものです。

「任意売却」の注意点

任意売却をすれば、ローンが完済できなくても家やマンションを売却することができますが。もちろん、任意売却の金額で支払いきれなかった借入金の差額分は、後々返済していかなければなりません。この差額分の返済も、二人で分割していくことになる場合が多いようです。

また、任意売却は、お金を貸している側(銀行)の承諾があって初めて行われるものであり、お金を借りている側がいくら希望しても無理な場合があります。また、原則としてローンを滞納した場合にとられる措置ですので、その点についてもしっかりと確認しておく必要があります。

離婚に際して、どうしてもローンが残っている家やマンションを売却したい、という場合は、任意売却の実績や経験が豊富な不動産業者を選ぶ必要があります。ピンポイントでそのような不動産業者を探すことは、なかなか難しいですが、インターネットの不動産査定サイトでは、そのような不動産業者をまとめて探すことも可能です。

まとめ

離婚により、家やマンションを売却する場合は、精神的にも時間的にも余裕がないことがほとんどです。また、財産分与やローンの残額処理、場合によっては任意売却をするなど、通常の売却にはない条件も発生してきます。ですから、できるだけ時間や手間をかけずに、離婚の際の条件に応じた売却を、安心して任せられる不動産仲介業者を選ぶことが大切になってきます。そのような不動産仲介業者を一社一社あたりながら探していくのは、本当に大変なことですよね。≪サイト名≫や≪サイト名≫などの、不動産一括査定サイトを上手に利用して、あなたの状況に合わせて少しでも高く売ってくれる業者を選ぶようにしましょう。

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