定期借地権付き中古マンションはココをチェック!

通常の分譲マンションより、2割〜3割ほど安い価格で購入できることで人気の定期借地権付きマンションですが、中古物件になると、定期借地権という意味を十分に理解しないまま購入してしまい、後々トラブルになってしまうケースも少なくありません。

そこで今回は、定期借地権付き中古マンションを購入する際に、どのような点に注意をしておけばよいのかを簡単に紹介していきたいと思います。

新定期借地権と旧借地権のどちらが採用されているのか?

借地権等の規定は、借地借家法という法律によって決められています。その借地借家法が平成4年8月に改正されたため、平成4年8月以降に契約したものであれば新借地法、それ以前に契約していたものが旧借地法の適用となります。

旧法と新法の大きな違いは、借地期間の満期による更新ができるか、できないかという点です。

旧法であれば、貸主側と借主側が同意をすれば、借地期間を更新延長することが可能でした。しかし、新法では借地期間が満了すると必ず貸主側に土地を返還しなければなりません。ただし、新法にも普通借地権と定期借地権の2種類があり、普通借地権を適用していれば、借地期間の更新延長が認められています。でも、実際に平成4年8月以降のほとんどの物件が契約更新不可の定期借地権で契約されているのが現状です。

つまり、中古の定期借地権付き分譲マンションを購入する際には、そのマンションが平成4年8月以降に借地権の契約が結ばれている物件なのか?それ以前に契約が結ばれている物件なのかを知っておく必要があります。

一般的に法律が改正されれば、条件が良くなると思われている人が多いでしょうが、この借地法に関しては、明らかに旧法であることに大きなメリットがあります。現在平成24年ですので、築10年前後の中古マンションを探している方は、十分に注意をしておく必要があります。

賃借権と地上権のどちらなのか?

借地権という法律でひと括りにされがちですが、借地権といっても「賃借権」や「地上権」など、分類があることをしっておきましょう。

地上権と賃借権の違いを細かく説明すると、専門的な用語を使い難しくなりますので、簡単に説明すると、賃借権よりも借主側の権利が強くなるのが地上権です。

賃借権と地上権の大きな違いは、該当物件を売買するときに反映されます。所有している中古マンションを売却しようと考えた際、その物件が賃借権であれば土地所有者の許可がないと売却することができません。しかし、地上権であれば土地所有者の許可など必要なく売却することが可能となるのです。

ちなみに該当マンションを第三者に賃貸する際にも、賃借権の物件であれば土地所有者の許可が必要になることを覚えておきましょう。

借地権付きマンションの場合、土地所有者が売却や賃貸に反対することは滅多にありませんが、もし借地期間更新などで、土地所有者とマンション所有者が揉めている場合などには、売却の許可が取れないというケースも十分に考えられます。

もし、賃借権と地上権の中古マンション物件があれば、地上権付きのマンションを選んだ方が、後々のトラブルを回避できる可能性は高いと言えるでしょう。

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