「住宅ローン特約」という言葉をご存じでしょうか？「住宅」も「ローン」もよく耳にする言葉ですが、「住宅ローン特約」について知っている方は、あまり多くないかもしれません。でも、買い手としてローンを組んで家やマンションを購入したり、売り手としてローンで購入しようとしている買い手に家やマンションを売却したりする場合、ぜひ知っておいてほしい大切な特約なのです。

ここでは、その「住宅ローン特約」について、詳しくみていきましょう。

「住宅ローン特約」について

売買契約の際に、契約書に盛り込まれていることが多い「住宅ローン特約」とは、一体どのような特約なのでしょうか？「住宅ローン特約」とは、簡単に説明すると、不動産をローンで購入しようとしている買い手が、何らかの理由でローンが組めなかった場合、ペナルティなしで売買契約を白紙状態にもどすことができる、というものです。

これだけでは、「住宅ローン特約」がなぜ必要なのか、どのような点に気をつければよいのかなど、詳しい内容がよくわかりませんよね。では、「住宅ローン特約」の内容を詳しく説明していきたいと思います。その前に、まず、売買契約と手付金の関係と、ローンと売買契約の関係についてみていきましょう。

売買契約と手付金

一般的には、不動産の売買契約を売り手と買い手との間で結んだ際に、買い手は売り手に手付金を支払います。契約が滞りなく実行されれば、この手付金は買い手が支払う不動産代金の一部に充てられることがほとんどです。法的に額面が決められているわけではありませんが、購入した不動産の価格の5〜10％程度のことが多いようです。

そして、もし買い手側の自己都合で売買契約を解除することになった場合、買い手はこの手付金を放棄しなければなりません。つまり、支払った手付金が返ってこないということになります。反対に、売り手側の都合で契約を解除することになった場合は、通常は売り手が手付金の倍の金額を買い手に支払って解除するという取り決めになっていることが多いようです。

このように、売買契約の際に買い手から売り手に支払われる手付金には、契約を保障するという大切な働きがあるのです。

ローンと売買契約

家やマンションなどを購入する際に、ローンを組んで購入資金を準備する人が多いことは言うまでもありませんよね。通常、ローンを組んで代金を支払う予定の買い手は、売買契約を結ぶ前に、銀行などで住宅ローンの事前審査を受けます。この事前審査に通ってから、売買契約を結ぶことがほとんどです。

ローンの事前審査に通ると、本審査はほとんど通ると言われています。しかし、まれにローンの事前審査に通っていても、本審査に通らないことがあります。そうなった場合、買い手は契約した家やマンションを購入することができませんので、手付金を放棄して契約を解除しなければならなくなります。

ここまで、ローンと売買契約との関係を読まれて、「ローンの本審査に通ってから売買契約を結べばよいのでは？」と思われた人がいるかもしれません。しかし、住宅ローンの申し込みの際（本審査）には、どのような売買契約を交わしているかを提示しなければならないため、住宅ローン申し込みの手続をする前に売買契約を結んでおく必要があるのです。

ローンが組めなかった場合の救済「住宅ローン特約」

住宅ローンの審査に通らずローンが組めなかった場合は、やむなく手付金を放棄して契約を解除するしかない…もし、買い手がそのような状況しか選べないとしたら、ローンを組んで家やマンションを購入しようとする人が激減するでしょう。そこで、そのような状況に陥った場合の救済のために設けられる特約が「住宅ローン特約」です。

最初の説明で述べたように、売買契約の際に「住宅ローン特約」を盛り込んでおけば、買い主がローンを組めなかった場合、手付金を放棄するというペナルティを負うことなく売買契約を解除することができます。「住宅ローン特約」があることによって、買い手はローンの本審査に通るか通らないかを心配することなく売買契約を結ぶことができるわけです。

「住宅ローン特約」で売り主が注意することは？

以上のように、「住宅ローン特約」とは主に買い手にとってありがたい特約ではありますが、売り主にとっては注意しなければならない特約でもあります。では、売り手は売買契約書に「住宅ローン特約」が設定されている場合、どのような点に注意しなければならないのでしょうか。

手付金はそのままに

あなたが売却する家やマンションを購入しようとしている買い手が、ローンを組んで購入資金を準備する場合、売買契約時に受け取った手付金は、買い手のローン本審査が通るまで使ったりせずにそのままにしておくようにしましょう。

売買契約を結ぶ前にローンの事前審査に通っていたとしても、必ず本審査に通るとは限りません。「住宅ローン特約」が設定されていて、もし買い手がローン審査に通らなかった場合、当然ですが手付金をそのまま返却して契約を解除することになります。ですから、返却しなければならない場合に備えて、手付金は必ずそのままにしておくようにしましょう。

契約の解除理由をきちんと確かめる

売買契約を結んだ後で、買い手がローン審査に通らなかった場合、売り手が買い手に手付金を返却して契約を解除することができるという特約が「住宅ローン特約」ですが、まれにこれを悪用する買い手もいるので注意が必要です。

例えば、本当は買い手の自己都合により契約を解除するにもかかわらず、「住宅ローン特約」が設定されているのをいいことに、無理なローン設定で審査に挑み、ローン審査に通らなかったとして契約解除をした上で手付金の返却を要求してくるケースもあります。

もちろん、自己都合による契約解除の場合、売り手は手付金を返却しなくてもよいわけですから、このようなケースだと売り手が損をすることになってしまいます。このようなことにならないために、買い手が「住宅ローン特約」を使って契約を解除した場合には、鵜呑みにせずに、しっかりとローン審査の内容や結果を確認する方がよいでしょう。

まとめ

「住宅ローン特約」は、家やマンションをローンで購入しようとしている買い手にとっては、ローン審査の結果を気にせずに売買契約を結ぶことができるという、とてもありがたい特約です。一方、家やマンションを売る側にとっては、直接のメリットがないために、あまり重要視しない売り手の人もいるようです。

しかし、「住宅ローン特約」が売買契約に設定されている場合、売り手としてもその内容をきちんと確認しておかないと、思わぬ損をしてしまうことがあります。「住宅ローン特約」によって、どのような状況が予想されるのか、その際にどのように対処すればよいのかをきちんと把握し、適切なアドバイスをしてくれる不動産仲介業者を選ぶようにすることが、売り手の「住宅ローン特約」対策として、一番有効な手段であると言えるでしょう。