2015年2月にフラット35の住宅ローン金利が過去最低を記録したというニュースが話題になりましたが、状況は一変して、今後の住宅ローン金利上昇が大きな話題となっていますね。
金利が上昇している理由は、アベノミクスの影響で景気が上昇していること、2020年の東京オリンピックが決まったことなどが大きく影響しているのは間違いありません。
専門家の間では、このまま2020年の東京オリンピックまで景気の上昇が続くと言われていますので、住宅ローンなどの金融商品も金利が上がっていくと予測されています。アベノミクスと東京オリンピックの効果でプチバブルに突入するというわけです。
このような状況をふまえ、住宅ローンの借り換えを検討する人が急増しているようなので、今回は住宅ローンの借り換えについて、アドバイスしていきたいと思います。
住宅ローン借り換えによるメリット
住宅ローンの借り換えをすることで、返済総額を大幅に抑えることができたり、月々の返済負担を軽減することができるのですが、逆に借り換えによるデメリットもありますので、それらをトータル的にみて、借り換えをするのか検討する必要があります。
返済総額を減らす
30年3000万円残っている住宅ローン商品を、金利が1.0％低い商品に借り換えると返済総額で約530万円ほど減らすことができます。
月々の返済負担を軽減する
30年3000万円残っている住宅ローン商品を、金利が1.0%低い商品に借り換えると月々の返済額は約15,000円減らすことができます。
景気向上時の金利上昇リスクに備える
変動金利だと将来的な金利上昇のリスクを常に抱えていることになるので、長期固定金利に借り換えることで、それらのリスクに備えることができます。
借り換え時のデメリット
また諸費用等を支払うことになる
現在利用中以外の金融機関で借り換えをしなければなりませんので、住宅ローンの借り換えに時には、新たに保証料や手数料などの諸費用を払うことになりますし、登記の変更も必要になります。
借り換え後の金利選択次第では、将来的なリスクを背負うことになる
目先の金利だけを比較対象としてしまうと、どうしても変動金利の商品を選びがちです。十分に検討して変動金利に借り換える人もいますが、そうなると景気が良くなったときに金利リスクを背負うことになりますので、変動金利と固定金利のどちらを選択するかは十分に検討してください。
直近3ヶ月の住宅ローン金利の動向
「本当に住宅ローン金利は上昇しているのか？」
今皆さんが一番知りたいことではないでしょうか？わかりやすいようにフラット35を例に少し話をしていきたいと思います。
2015年2月にフラット35の金利が過去史上最低を記録したという話を最初にしましたが、そのときの金利というのが1.37％（35年固定）でした。そして翌3月の金利が1.47％、さらに4月の金利が1.54％だったので、たしかに住宅ローン金利は上昇傾向にあることが伺えます。
しかし5月になると上昇傾向にあった金利は1.46％まで一旦引き下げられましたが、翌6月には再度1.54%に上昇しています。
まだ2015年7月の金利は発表されていませんが、わたしの個人的な予想では、おそらく上昇すると思っています。参考程度に読んで頂ければいいのですが、1.58％〜1.64％くらいになるのでないだろうかと予測しています。
もちろんこれにはちゃんとした理由があるのですが、それを書くと難しくなるので、アメリカの国債が上昇傾向にあることなどが影響してきそうとだけ言っておきます。
知っておきたい！住宅ローン借り換えNGワード
住宅ローンの借り換えをするにあたり、知っておきたいNGワードをいくつか紹介しておきます。
現在利用中の住宅ローン金利を引き下げてもらうことは出来ない
わざわざ借り換えなんてしなくても、今利用中の金融機関に金利を金利引き下げの交渉をすれば良いのでは？と思うでしょうけど、原則これはできません。
リストラだったり、大病を患った場合などは特例として応じてくれる場合もありますが、ただ単に金利が下がっているから、自分の住宅ローン金利もさげてくれ！という交渉には応じないという方針です。
同じ金融機関で借り換えはできない
原則同じ金融機関での借り換えはできないことになっていますし、系列や提携している金融機関でも難しいです。ただし「三菱東京UFJ銀行」と「じぶん銀行」のような例外もあります。
現在の残高以上の借り換えは原則不可
現在利用中の住宅ローン残高が2000万だった場合、借り換えにより2500万や3000万借りることは出来ないと思ってください。ただし、年収や職業など属性次第では借入れ金の増額に応じてくれる金融機関もありますので、候補となっている金融機関に打診してみましょう。
実質金利に注目して比較しよう
インターネットの住宅ローン比較サイトなどを見ていると、「表面金利」と「実質金利」という2つの金利が書いてある場合がありますけど、この2つの金利の違いはご存知でしょうか？一般的に銀行などの金融機関が公表している金利のことを「表面金利」といいます。
しかし「実質金利」というのが、今回注目して欲しいポイントになります。
実質金利というのは、多数ある住宅ローンを諸費用分なども金利に変換して、比較検討しやすいように算出された金利のことだと思ってください。
もう少しわかりやすく説明すると、保証料0円という金融機関もあれば、借入金の何％という場合もありますし、事務手数料もこれと同じように金融機関ごとに違いがあります。さらに言うと団信を銀行側が負担するケースもあれば、借主が負担するケースもあります。
このように金利だけで比較できないのが住宅ローンという商品なので、それらの諸費用までを金利に換算してしまおうではないか！というのが「実質金利」だと思ってください。ですので、住宅ローン商品などに詳しくない人でも、実質金利で比較することで、お得な住宅ローン商品がひと目でわかるようになっています。
ただし、比較サイトなどによっては、実質金利と言いながら、保証料のみを換算している場合もあり、事務手数料や団信などは考慮してないケースもありますので、注意してください。
今おすすめの借り換え住宅ローン商品は？
じぶん銀行
じぶん銀行のココがおすすめ！
- 変動金利なら常にトップレベルの超低金利
- スマートフォンから全ての手続きを完了できるので来店不要
- 保証料込みでも低金利
- 一部繰上返済手数料が無料
- 健康上の問題がってもワイド団信が利用できる
- 三菱東京UFJ銀行からの借り換えにも対応
ARUIHI（フラット35）
ARUHI（旧SBIモーゲージ）のココがおすすめ！
- フラット35取扱い数ナンバー1
- フラット35では、最低水準の低金利
- 仮審査最短当日、本審査最短3営業日のスピード審査
- 全国に168店舗（2015年4月時点）の相談窓口がある
- フラット35では初の8疾病保障特約が利用可能
- 申込み条件に勤続年数の縛りがない
- 団信に加入できなくても融資が可能
