今回は住宅ローンの返済が困難になった場合について考えていきたいと思います。

毎月の返済が困難になるには病気やリストラなどいろいろな理由があるかと思いますが、どのような理由があっても金融機関は住宅ローンの返済を待ってくれるということは絶対にありません。

住宅ローンの返済が不可能な場合

住宅ローンの返済が数ヶ月に渡って滞ってしまうと金融機関側は抵当権を実行して強制的に不動産を売却してしまいます。

しかし、なんの前触れもなく抵当権の実行は行いません。返済が遅れた時点でかならず金融機関側から督促の電話や手紙が届くはずです。

この時点で金融機関に出向き返済についての相談をすることで対策を立てることができるかもしれません。しかし、返済する余裕がないと逃げ回っていると金融機関から債権回収の案内が届くはずです。

この段階まで来てしまうとほぼ打つ手はありません。住宅ローンの残債を一括返済するしか方法は残っていないでしょう。

抵当権が実行されるとどうなるのか？

債権回収の案内が届いてもなお住宅ローンの返済を行わないと金融機関側はいよいよ本格的な債権回収業務へと入ります。

まずは、保証会社へ代位弁済を求めることになります。つまり保証会社があなたの代わりに住宅ローンを金融機関側に一括返済してくれることになります。

これで債権回収は銀行から保証会社へと移ったことになり、あなたの元へは保証会社から債権回収の連絡が来ることになります。もちろん返済内容としては一括返済というのが一般的です。

しかし、毎月の住宅ローン返済さえ出来ないのに一括返済など出来るはずもありませんよね。そうなると保証会社が取る手段はただひとつ「抵当権の実行」です。

つまり、あなた名義の住宅や土地などの不動産が差し押さえられることになります。これを拒否することは残念ですが出来ません。

ただし、差し押さえされたからと言ってすぐに立ち退きが必要となる訳ではありません。基本的には競売で入札が終了した時点での立ち退きということになります。

競売について

保証会社によって差し押さえられた物件は競売に掛けられることになります。競売とは裁判所管理の元で不動産を売却するシステムのことを言います。

競売に掛けられると平均相場の50％〜70％くらいで落札されることが多いようです。
つまり、普通に不動産会社で売却すれば2000万円で売却出来る物件が1000万円〜1500万円ほどで売却されてしまう訳です。

このなに安くで売却されてしまっては住宅ローンの残債に満たない場合もありますよね。
例えば住宅ローンの残債が2000万円あるのに競売において1500万円で落札されてしまっては500万円の債務が残ってしまいます。この残った500万円も当然あなたの債務となりますので、返済する義務があります。

競売と任売の違い

競売以外の方法に任売という売却方法があります。任売とは「任意売買」の略で、債権者の同意を得て一般市場で不動産の売却をすることをいいます。

一般市場で買い手を探すので、当然売却価格は競売よりも高い金額での売却が期待できます。ただし、債権回収手続きに入ってしまっている場合にはあくまでも債権者の同意が必要なので勝手に売却処分することは不可能です。

つまり、債権者側が任売での売却が困難だと判断した場合にはいくらあなたが任売での売却を希望しても無駄だと言う事になります。

差し押さえを回避する方法

債権回収が始まってしまってはどんな手を使っても一括返済以外に逃れる方法はありません。そうならない為にも住宅ローンの返済に不安を感じた場合は速やかに借入れ先の金融機関に相談をして返済期間の延長や住宅ローン以外の借金を一本化することをオススメします。