不動産会社が取り扱っている賃貸物件には細かく分類すると4種類のタイプがあることをご存知でしょうか？この4種類を知っておくことで、賃貸物件探しにおいて非常に役立ちますので、ぜひこの機会に覚えてください。

その4種類とは、

• 自社物件
• 管理物件
• オーナー物件
• 他社物件

です。この4種類の違いなどは、この後、じっくり説明していきたいと思います。

不動産会社には借りて欲しい物件の順番がある

実はこの4種類の物件のなかでも不動産会社からすれば、借りて欲しい順番があります。

不動産会社がもっとも借りて欲しいと思っている物件は間違いなく、「自社物件」です。それと同じくらいに強くプッシュしてくるのが「管理物件」で、続いて「オーナー物件」「他社物件」という順番になります。

ちょっと意地悪な言い方をすれば、お客様の条件に100％マッチしている「他社物件」よりも、70％マッチしている「自社物件」や「管理物件」があれば、間違いなく他社物件の情報を最初から提示してくることはないでしょう。

自社物件とは

「自社物件」とは、不動産会社が所有している賃貸物件という意味です。これらの物件には不動産会社の名義になっている物件もあれば、社長個人の名義になっている物件もあります。

自社物件ということは、毎月の家賃なども全て、不動産会社や社長個人の収入になりますので、利益の面などから考えても不動産会社が自社物件を強くプッシュしてくるのは当然といえば当然なのです。

しかし、自社物件には借りる側にとっても大きなメリットがあります。そのメリットとは、自社物件ですので、仲介という形ではありません。そのため、仲介手数料が発生しないということです。

仲介手数料とは、不動産会社に支払う物件斡旋の手数料で家賃の1ヶ月分というのが一般的です。

管理物件とは

「管理物件」とは、家主から管理を任せられている物件のことをいいます。管理ですので、入居の斡旋だけでなく、入居後のクレームやトラブルなども家主に変わって不動産会社が行うことになります。

このように、賃貸物件を不動産会社に管理してもらうには、月々の管理費用を支払う必要があります。管理費用は不動産会社によって多少の違いはありますが、家賃の3％〜5％くらいが相場です。

家賃が10万円の物件であれば、毎月3000円〜5000円くらいを支払っているということになりますが、基本的には物件単位で管理を依頼していますので、当物件が12世帯のマンションであれば、管理費だけで毎月36000円〜60000円を不動産会社に支払っていることになりますよね。

そう考えると不動産会社側からすれば、1棟管理するだけで年間40万円〜70万円ほどの収入が見込める訳です。1000万円の売買物件を成立させても、不動産会社の利益は70万円ほどなので、管理物件が不動産会社にとって大事な収入源だということがわかるのではいでしょうか。

もし、不動産会社が早急に入居者を確保できない場合には、家主はより集客能力の高い不動産会社へ管理を変更することがあります。このように、管理変更させないためにも、不動産会社は自社物件同様に管理物件を強くプッシュしてくるという訳です。

オーナー物件とは

「オーナー物件」とは、何処の不動産会社にも管理を委託していない賃貸物件のことをいいます。管理は委託していなくても入居者の斡旋は不動産業者が行うことになります。このオーナー物件の特徴は、仲介手数料が全額不動産会社の利益になりますので、家賃が10万円の物件だと利益も10万円ということです。

このような物件を借りる際の注意点は、入居後に水漏れや近隣トラブルなどがあっても物件を斡旋してくれた不動産業者はノータッチということです。直接、家主に修繕・改善などを依頼することになりますので、対応が遅くなったり、適切な処置をしてくれなくても家主にはなかなか強く言えないというデメリットがあります。

他社物件とは

「他社物件」とは、管理委託などを他の不動産会社が行っている物件をいいます。不動産会社同士は地域のネットワークで繋がっていますので、入居者などがすぐに決まらないような物件は、付合いがある他の不動産会社でも物件の紹介をしてもらうことがあります。

このような物件は、管理委託を家主から直接受けている不動産会社のことを「元付け業者」といい、入居者を紹介した不動産業者のことを「客付け業者」という言い方をします。

基本的には、客付け業者が入居者を決めた場合には、仲介手数料を元付け業者と折半することになりますので、家賃10万円の物件だと5万円が利益ということになります。このように、利益が少なくなることから、不動産会社では、他社物件を1番最後まで紹介しないというのが鉄則なのです。

このように利益優先で紹介する物件に順番があります。しかしこれは不動産会社も商売なので、仕方がないことです。「管理物件」と「オーナー物件」をお客側が見分けることは非常に困難ですので、直接営業マンにズバリ聞いても構わないでしょう。